备受关注的房价究竟会涨还是跌？房地产企业进还是退？购房者该观望还是入市？……这些问号犹如迷雾一般笼罩在楼市上空。种种迹象表明，当下的楼市，再一次走到了房产开发商、购房者供求双方都很纠结的季节。
正是草长莺飞、朝气蓬勃的春天，对于楼市而言，却仍处于乍暖还寒时节。1月、2月寒风凛冽，3月成交回暖，4月局部市场又下跌。近段时间，楼市“小阳春”和“倒春寒”交汇涌动，呈现脉冲波动型走势。
进入五月，楼市硝烟弥漫，各种促销和暖场大戏纷纷上演。一批新品将扎堆入市，*占市场先机。不过，市场分析人士预计，相比一季度，今年的5月楼市表现仍将是不好不坏。
“以价换量”态势明显
虽然交投冷清，与元旦、春节期间相比，3月的楼市表现仍属一扫颓势，成交放大。当月，武汉卖出商品住房11149套，月度销量创下15个月以来新高。不过房价持续走低，3月均价为6314.66元/平方米，环比下降0.19%，同比下降1.85%，这已是连续5个月环比下降、连续6个月同比下降。
省社科院经济研究所副所长、英国剑桥大学房产金融投资专业留学博士叶学平说，3月楼市成交大幅攀升，只是春节成交过度抑制以及市场刚性需求小部分释放综合造成的，难以持续，并非楼市“回暖”的征兆。近期新盘入市多、推盘力度加大、开发商调价促量、银行利率的放松都促使部分“刚需”入场，购房需求得到短期释放。“这只是短暂的波动”，叶学平说，管理层调控不放松的决心，意味着楼市中长期趋势不会就此改变，房价要合理回归，后市降价求量仍是基调。
他进一步阐释：目前湖北的房价收入比高达8：1甚至10：1，而国外合理的房价收入比一般为3：1或5：1，虽国情不同，但收入上升、房价下降应是经济健康发展所要求的合理趋势。降价促销，以时间换空间，是最近两年楼市的主旋律。
投资销售增幅双双回落
4月13日，省统计局和国家统计局湖北调查总队联合通报了一季度湖北房地产投资与销售情况：全省房产开发完成投资408.27亿元，增长19.8%，增幅同比回落19.3个百分点，其中，商品住宅完成投资265.66亿元，增长21.7%，增幅同比回落23.2个百分点；全省商品房销售面积669.08万平方米，下降2.8%，增幅同比回落38.7个百分点。
“整个投资市场，只有房产投资增幅出现回落。”省统计局副局长叶青分析说，投资热情降温，在很大程度上和资金链紧张有关。与此同时，商品房销售市场不振，显然也影响到了开发商的投资热情。
降价拐点应在8年以后
然而，3月的回暖确确实实在考验着购房者的耐心。*能捕捉市场异动的就是房产开发商和销售商。
记者注意到，4月以来，每到周末各大看房团就频频出动，许多开发商打出“降价已经触底，买房不能再等”的宣传标语，推出更多新盘。记者跟访了数个看房团，也切实感受到了看房人的热度和焦虑度，部分看房者表示“非常犹豫”。比如，4月第1周，武汉市15个区成交商品房2503套，较前一周减少457套；新建商品住房共成交2267套，环比前一周减少11套，这是不是说明3月短暂的回暖已经结束？这让一些准备出手的刚需购房者又捂紧了腰包。
“不要太在意小周期，什么时候涨价、什么时候降价，而应树立一种大周期观，来观察目前的楼市。中国正处于工业化、城镇化的大进程中，只有当城市化基本完成后，即城镇化率达到70%左右，房地产才可能陷入停滞发展状态，那时每年新增房屋建设将只占总量的2%至5%之间。”对此，省现代企业研究会会长、经济学家、武汉大学博导伍新木建议。
伍新木并不同意楼市降价拐点已经出现的说法。“在城镇化率达到60%之前，房地产业发展速度不会放缓。”伍新木分析，2011年底，湖北城镇化率为51.8%，每年有60万农村人口涌入城市，他们需要住房，而且是刚性需求。所以，几乎所有城市满眼都是脚手架、施工现场，每年新增住房的面积都远远超过整个住房存量的10%。只有城镇化率达60%，才是房地产业由快速发展到趋缓的真正拐点，按照一年城镇化率增长1个百分点看，拐点的到来，大约还需要八九年。
