就在楼市调控陷入僵持、经济出现下行趋势之际， 据媒体报道，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。
从开始楼市调控时的"保障刚需"到现在的"刺激刚需",用词的转变传递出的是一个很微妙的信号：决策者已经感受到了调控对经济增长的负面影响。这其中的逻辑并不复杂：一是房地产投资占全社会固定资产投资的比例很高；二是房地产的产业链很宽很长，影响面很大，涉及到钢材、水泥等几十个相关产业；三是调控严重影响到了地方政府的财政收入。
回顾之前的几轮调控，最后调控之所以都成空调，根本原因便在于此。*典型的是2008年的那一轮调控，从连续上调存准率到个人买房征收个税，再到把紧土地阀门及严格贷款管理，重拳之下，楼市开始摇摇欲坠。不巧的是美国金融风暴开始蔓延，出于保增长的需要，政府从2008年10月开始推出了包括降贷款利率、免征印花税在内的一系列救市新政。结果是楼市像打了鸡血一样再次起飞，房价涨幅创下15年来*大。
目前的状况和2008年有相同之处：都是由于外需萎缩导致出口严重下降，而消费短期内又难以拉动，提振经济的**途径只能靠投资。但不同之处在于，由于那一轮刺激政策的后遗症至今还未完全消除，信贷扩张、大干快上等手段今天已经没有实施的空间了。
楼市调控为何常常遭遇两难境地？笔者认为根本原因有两点：一是经济增长对房地产的依赖性太大；二是调控手段过于急功近利。
对一个人来说，吃激素增肥和绝食减肥都是馊主意。楼市也一样，要想让这个行业良性运转，要想走出"冰火两重天"的调控怪圈，就必须解决深层次的问题，抓手有三个：一是降低房地产税费；二是彻底消除土地财政；三是完善收入分配。
打个也许不恰当的比方，把房地产作为支柱产业就相当于为了让一个瘦子快速长胖而给他一天三顿吃激素。效果虽然很明显，但这个人的健康肯定也毁了。同样道理，房地产投资对经济的拉动作用确实很明显，但房价飙涨的背后是民生艰难、经济泡沫以及更加恶化的贫富差距。
借用上面的比方，如果说刺激政策是给瘦子喂激素的话，那么调控手段更像是逼着胖子绝食。比如说，为了让房价迅速降下来，政府打出了包括限购、限价、停贷、加息、提高首付比例等在内的一系列组合拳，而一些银行干脆连首套房贷款都停了。这种大起大合的调控措施导致的直接结果是，投资投机者也许买房难了，但更多的应该被保障的刚需购房者也同样望房兴叹。
少吃是要美，不吃是要命！即使是再胖的胖子绝食超过7天也有生命危险。出现这样的状况怎么办？**的选择只能是重新刺激他吃东西。
酝酿中的新一轮刺激刚需入市政策到底包含哪些内容，笔者不得而知。但根据之前的救市政策来推理，无非是面向刚需购房者推出税费和利率优惠、降低贷款首付比例甚至降低外地人购房的门槛限制等等，但这里面有几个疑问需要厘清，否则刺激刚需入市很可能变成*大的救市。
首先，刚需应该怎么定义？按之前的政策表述，应该理解为首套房购买者，但在个人住房信息全国联网之前，这里面的空子如何去堵？会不会有人为了买房而假离婚？
其次，如何避免刺激政策被过度发挥？如果不能明确详尽而具体的政策界限，这种刺激政策很可能被地方政府过度发挥。别忘了，从2011年下半年开始，一年来有15个城市发布系列政策"微调"楼市，如放宽普通住房标准、提高公积金贷款额度、购房落户政策放宽等，可以说，地方和中央的围绕调控的博弈从未停止过。
最后，如何保证调控方向不改变？刺激政策的最终目的是增加买房需求，这对处于困境中的开发商来说显然是个天大的好消息。尽管在前述的报道里，消息人士强调楼市调控的方向不变，但说到底，楼市调控其实是两大博弈，一是中央和地方的博弈；另一个是买房人和开发商的博弈。在房子好卖预期形成之后，要想把握在刺激买房需求的同时维持调控成果实为不易。
