一、近10年随州房价走势
随州2010年—2019年房价走势图
最近，随州统计局公布了2019随州城区房价数据，截止到8月份，全市均价为5830元/平米，中心城区均价为6187元/平米，和去年同期相比上涨了近1000元/平米。而城东目前在售的楼盘，不少楼盘的均价比6187元还要高出不少。相信看到这个数据的，我们心里不免有些疑问，究竟是什么在支撑随州的房价？随州房价到顶了么？是否还有上涨的空间呢？
二、支撑随州房价的主要因素
1、随州周边城市人口和GDP对比
随州周边城市基本信息表（数据来源：各地区政府官方网站）
小编整理了一组基本数据，我们选取了随州周边和湖北省内比较有代表的几个城市来做对比，从人口，城镇人口，城镇化率，房价，GPD几个方面的数据，可能会更直观。从数据结果来看，各个城市的房价跟人口和GDP基本是成正比的，一个城市人越多，往往创造的GPD也最多，城市也越有活力，房价自然也是最高的，武汉，襄阳，宜昌就是典型的代表。图表中，随州2018年GDP为1011.19亿元，排名最低。据小编了解，随州2019上半年GDP排名，在省内最新排名是12位。
随州周边4座城市房价图
从横向对比来说，随州和周边城市各有不同。襄阳600多万人，房价在8200左右，荆门300万人，房价跟随州相差不大；孝感靠近武汉，530万人口也是随州的2倍多，房价差了1000元/平米，比较明显；信阳属于河南，靠近随州，人口也有640多万，但是房价似乎跟随州也相差不大。从这个直观感受来说，人口和房价肯定是有关联的，人口多的城市房价也要高一些，但是随州人口221万，目前主城区6000左右的房价，是不是有一些虚高？
2、随州棚改数据分析
2013年—2019年随州棚改数据图（数据来源：官方数据）
2013年，随州棚改任务2810套（户）；2014年，随州棚改任务5127套（户）；2015年，随州棚改任务6228套（户）；2016年，随州棚改任务6224套（户）；2017年，随州棚改任务7836套（户）；2018年，随州棚改任务7228套（户）；2019年随州棚改仅3016套，连2017年峰值的一半都不到，仅仅略高于2013年的2810套。而这七年共计38649套，在随州按照每套平均120平米计算，合计约463.79万方。
2010年—2019年(8月)随州房地产供应和备案数据（数据来源：官方数据）
上面统计的数据，可以知道从2013年至2019年8月份，随州商品房备案面积共计：949.53万方。如果按照比例来计算，棚改463.79万万方，占比48.84%，比例接近一半。而棚改其中很大一部分比例都是货币安置，是支撑随州房价上涨的一个重要动力。而随着棚改总量的锐减，支撑随州房价上涨的动力也越来越少。
3、 随州房价与收入对比
2009年—2018年随州居民人均收入图
从数据上看，这十年间工资是逐年稳步增长的，其中在岗职工收入翻了2.69倍，城镇居民收入翻了2.17倍，而农村居民收入则翻了2.92倍。随州的房价从2009年的2011元到2019年8月的5830元，也翻了2.9倍。从工资收入来说，房价跟地区的工资收入也是成正比增加的。
2009年-2018年随州房价和居民收入对比图
从房价收入比角度来说，截止2019年8月，随州房价5830元/平米的均价，购买城区一套120平米的房子需要69.96万元。以此为例，假设随州工作的某夫妻月工资为4000元，则家庭月收入达到8000元，年收入为9.6万元。
得出随州房价收入比为7.28，一般而言，在发达国家，房价收入比3-6为合理水平；而对于发展中国家而言，经济飞速发展，住房需求快速释放，房价多半都会经历快速上涨过程。因此，房价收入比6-9均可视作合理水平。
而看过随州楼盘的可能会感受更深，随州城东很多楼盘毛胚房价基本都在6000以上，随州多少家庭月收入可以达到8000元呢？从这个角度来说，随州的房价收入比可能更大。如果单纯在随州工作想买一套120平米的房子，不坑老，不借几个亲戚的钱包，压力还是比较大的。
三、 未来随州房价趋势预测
一个城市的房价跟人口、经济、土地政策都有关系。特别是土地政策，随州这些年，土地市场也在不断的涨价。以城南两块地来举例，2014年8月19日，湖北交投以4.2228亿拿下城南新区39.39万方的土地，该地块容积率为1.8，楼面价约为595.58元/平米。2019年6月10日，绿城以1.908亿拿下齿轮厂12.72万方地块，时光记忆小镇容积率为1.2,楼面价为1250元/平米。5年时间，土地成本已经翻倍了，而地价和房价的关系，不言自明。
随州南站轨道铺设图（来源：绿地城际空间站）
2019年底，汉十高铁即将通车。随州也将步入武汉半小时经济圈。高铁经济势必也会带动随州经济的发展。从城市发展和城镇化进程来看，随州距离2019最新全国商品房均价9364元/㎡，还是相距甚远。
但是毕竟随州人口基数有限，而本地的优秀的企业也较少，没有好的就业机会，如果留不住人，棚改和城镇化一旦饱和，那么这个城市的房价也差不多到顶。基于随州目前52%左右的城镇化率，石头哥推测，未来10年左右的时间，随州房价会有一个漫长的盘整向上的时期，整体会到七八千左右，但是之后，基本上也就很难再突破了。对于随州未来房价，你有什么想说的，欢迎在评论区跟石头哥互动交流。
