8月底,央行发布新规:自10月8日起,正式实行新的商业性个人住房贷款利率,将与相应期限的LPR利率挂钩。
此消息一出,经过随州各大楼盘和庞大的中介群体发酵扩散后,彻底变了味道!到处都是诸如“房贷利率上调,购房成本增加”之类的传闻。
△朋友圈各种“有意思的”文案
我的朋友圈也被中介朋友们轮番霸屏,内容虽各有不同但意思相近,都是卖力吆喝“利率要涨”,最常见的文案是:10月8日后,基准利率4.9上调到5.5,同样贷款100万要多付14.9万多利息,9月还不尽快买房,你家里是有矿吗?
总而言之,就是营造焦虑,逼你买房。一时间,很多还没买房的刚需粉丝们也有点慌了,问我是不是应该国庆节前请假回随州买房,不然要多出10几万的利息......
首先,你们真的不用慌!先不说这些都是“虚假信息”,就算是真信息,离10月8日不足一个月,在外地工作的话时间上也不太来得及了,况且如此仓促地做一个上百万的决定,是不是有点不太负责任?
其次,我们再来仔细看这张图,这是一张很特殊的“造谣图”,解读有偏差,结论更是离谱!特别是“房贷基准利率从4.9%上调到5.5%”,这句话完全错误,槽点太多了。实际上,央行颁布的原文是:10月8日起,首套个人房贷利率不得低于最近一个月相应期限LPR,二套个人房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
也就是,“基准利率”的说法即将成为历史,10月8日前贷款是基准利率(4.9%)再上浮,10月8日后启用LPR利率再加点。这个应该怎么理解呢?先看看什么叫LPR!
LPR-全称为Loan Prime Rate,跟基准利率是两码事,两套完全不同的体系!LPR不是新事物,早几年前就有,以前叫贷款基础利率,现在叫贷款市场报价利率。LPR更为灵活,一月一变,每月20号更新(央行官网公布)。通俗理解,就是LPR取代了基准利率的地位。
△房贷利率新旧对比
从上图可以看出,首套房如果按照2019年8月20日贷款市场5年期以上LPR报价为4.85%来算,调整后比基准利率还低5个基点;而二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6),调整后比基准利率高6个基点。这怎么看,都与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。瞧出来没?大爷还是大爷,太稳了!算数水平相当的牛,怎么调都差不多。就像1加1等于2,现在3减1还是等于2。
这样说你们可能一知半解,我们以购买一套房子贷款100万来计算,首套房10月8日调整后LPR利率比基准利率的利息减少1万,二套房调整后LPR利率比基准利率的利息增加1万。
△以贷款100万为例
而中介朋友圈的“5.5%利率”又是怎么来的呢?其实是把二套房调整后的5.45%四舍五入成5.5%。所谓的“10月8日后买房多出14万的利息”,也是用5.5%的利率贷款100万利息总额,再减去调整前4.9%利率贷款100万的利息总额得来的:105万-91万=14万。
这种算法实在是太太太太太太奇葩了,误导大众!
①5.45%是二套房的LPR利率起始点,不是首套房的,首套房的更低。
②4.85%是2019年8月20日的LPR参考值。实际上,LPR是浮动的,每月的20日发布,10月8日办贷款时,要参考的是9月20日发布的LPR。可能比4.85%和5.45%高,也可能比4.85%和5.45%低。
③随州的实际购房利率,近几年都是在基准利率4.9%的基础上,上浮20%-30%不等,所以贷款100万大约需要113-125万的利息,如果按照中介宣传的利率要涨到5.5%,利息算起来才105万,“多出14万”又从何而来?
为什么央行要出LPR利率新机制?
很多业内人士认为,新政策的出台既不是为了提高房贷利率,也不是为了房价上涨,而是要保证房贷利率的稳定,让其更灵活化、市场化、人性化。改基准利率为LPR报价,让一城一策的实施更加贴近于当地市场的实际情况,而不是全国大锅饭,毕竟各地情况千差万别,这是符合因城施策调控的大方向的。
另外,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
10月8日后,随州的房贷利率到底会如何?
目前,随州的实际购房利率一直在5.88%-6.37%区间,在全国来说应该属于偏高的,新政策再调高的可能性其实非常小。
小编个人预测:为了维持房地产秩序的稳定,未来随州楼市很大概率只会在LPR加点到与当前利率水平持平,或略微降低。但对于二套房或以上的购房者来说就不那么友好了,出于“房住不炒”的原因,二套房利率在LPR加点后,或将高于当前水平。当然,随州楼市现在处于横盘期,各大银行为了拼业绩,二套房持平也是有可能的。
综上所述,“10月8日起,基准利率从4.9%上调到5.5%”这条是完完全全的假消息!“基准利率”一词不对,“5.5%”也不严谨,“上调”更是没有依据,还有“贷款100万要多付14万的利息”,简直是无稽之谈。
所以,随州的朋友们,别慌,踏实把心放在肚子里吧!没有必要因为担忧利率上调而匆忙购房。我希望你们买的每一套房子,都是因为喜欢。