正值楼市“金九银十”交替之际。过去一年，全国一、二线城市楼市的迅猛上涨让许多人“措手不及”，而楼市的过热也迎来了政策的调控。自9月30日晚间至10月6日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新楼市调控政策。紧接着又有珠海、东莞和福州三座城市重启限购限贷，再加上严格楼市管理的惠州，使得本轮全国加入调控行列的城市达到19个。
分析人士指出，这意味着去年“330”楼市新政以来全面宽松政策迎来拐点，楼市或将降温，预计这股调控浪潮或将继续，“银十”成交量或将下滑。不过，随着楼市的降温，资金往哪儿去，又成为新的焦点。
限购限贷为楼市调控新政核心内容
记者梳理发现，国庆期间各地出台的楼市调控政策内容虽有异同，但核心内容都是限购限贷：
——限购。在本轮出台调控新政的十几座城市中，基本都涉及重启或扩大限购，其中合肥、南京限购政策比较严格，本地户籍禁购第三套新房（限主力成交区域）；苏州涉及的行政范围*大，下辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围。
——限贷。梳理多地的调控政策，常见政策为提升二套房首付至四成或五成。其中，苏州力度较大，不但第三套禁贷，二套房首付（贷款未结清）也提升到了八成；北京则进一步扩大了二套房认定范围。
厦门大学管理学教授戴亦一认为，从某种程度上来说，这一轮市场的疯狂跟高杠杆效应密不可分。多地限购、土地政策以及限贷政策都是从供需两端去杠杆的典型措施。
业内分析认为，从各地集中出台的政策看，主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高的城市。“预计后续还将有更多城市升级楼市调控政策。”中原地产**分析师张大伟认为，这一轮限购政策，对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着房价的调控从过去的一线全面蔓延到二线城市。不过，一些分析人士认为，在一些楼市火爆的同时，一些城市仍然面临去库存的压力。
还有哪些城市可能跟进限购？
业内人士分析,未来,石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市,仍有出台限购政策的可能。
实际上,从2010年到现在,中国楼市从限购到取消限购再到重回限购,在政策上已经走过一个来回。高峰时,全国有46个城市实施限购政策,后陆续取消限购,只剩下北上广深和三亚维持限购,如今一众城市又重回限购行列。
业内人士分析称,从后续市场走向看,以下城市限购可能性比较大:石家庄、青岛、昆山。这些城市有一个共同点是从地理位置上看,要么是经济发展比较不错的重点二线城市,要么就是位于一线城市周边的城市。其次是这些城市楼市已经趋于活跃,而且房价增幅过快。因此,这些城市都有可能出台各类版本的限购做法。
中原地产**分析师张大伟认为,从各地集中全面出台政策看,其中主要以二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看,可以判断,未来还有多个城市会出台调控政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。
不过,在一些城市楼市火爆的同时,一些城市仍然面临降库存的压力,未来有望出台宽松政策,如沈阳等。因此,未来整个楼市的调控将会更多地呈现出“因城施策” 的样态,逐步向中央“一城一策”的调控思路靠拢。
密集调控政策下房价会降吗？
国庆期间,各地密集出台楼市调控政策。无论是刚需人群还是投资人群,似乎都在问这么一个问题:“十一之后房价会降吗?”
某中国研究院智库中心研究总监严跃进认为,中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启,而市场拐点会在明年,2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到,此类市场拐点是周期性的,而非实质性的下跌。
张大伟认为,这一轮新政策主要打击的是投资客以及外地户籍购房者。目前看,这一轮收紧政策,除了北京已经接近恢复到了2014年“930”前的政策压力,其他城市虽然力度较宽,但针对外地户籍的购房资格和信贷资格也开始收紧。
对于本轮调控的政策效果,张大伟认为,“房价不是一直涨的,在2014年、2011年、2008年、2005年房价的确是跌的。如果房价再涨,房地产政策全面回归2014年是可能的。所以投资需求基本已经到变现的时候了。”
对话中原地产**分析师张大伟：
本轮市场走势消化了过去2年积累的刚需
为什么这些政策集中在“930”前后特别是国庆假期这几天释放?
张大伟:从各地全面出台政策看,基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看,可以判断,未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有15-20个城市参与本轮楼市调控。
哪些城市楼市可能会*先出现回调?
张大伟:从房价走势看,这一轮上涨得太迅速,投资需求太集中,所以导致很多城市都有回调的可能性,但从可能性来说,依然是越核心区域、越核心城市越难跌。这是因为银行对这些区域的信贷支持*大。
就某个城市而言,哪些房子投资风险较大?
张大伟:从过去的历史看,房价上涨最快的区域叠加公共设施不完善的区域,一旦市场降温,会出现投资客的踩踏效应,比如一线城市的辐射区,投资房产,*关键的不是看纸面上赚了多少钱,要看能不能变现。
今年以来,各地频繁拍出高价地,这些高价地会被影响吗?
张大伟:全国在2016年出现了210宗高价地地块,这些高价地在限价及降温的楼市下,很可能出现群体性烦恼。
全国密集出台楼市新政,现在有声音认为是房价已经到了一个拐点,你怎么看?
张大伟:房价上涨的涨幅拐点到了,想跌价依然看信贷,你可以观察货币基金“余额宝”的收益率,如果持续上升,那么房价的拐点也快了;如果平稳,房价短期不会跌。
投资客是不是该卖了?
张大伟:是。12月美联储是否会加息将决定中国信贷政策,而且如果加息,那么这一轮市场爆发基本就可以判断到顶了。
刚需人群现在入手是否合适?
张大伟:买房看两个指标,有学区有地铁,对于刚需来说,这两类房产依然可以买。大户型这一次被全国“围剿”,调控针对投资投机很明显。如果是换房的,连环单需要注意控制交易时间。
中国房地产的周期轮还在吗?
张大伟:认同现在很多人说的大周期未结束的观点,因为中国存在户籍城镇化率和实际城镇化率之间接近一个亿人口的差额,也就是说,这些人已经生活在城市,但没有城市房产。高房价是影响落户的*主要原因。本轮市场走势的爆发很大程度上,消化了居民储蓄和过去2年积累的刚需,所以有短期调整的必要。
