2015年中国楼市可谓冰火两重天，一线城市房价重回上升通道，二三线城市房价相对平稳，四五线小城市整体下降。目前大环境是：全国楼市库存高达90亿平米，按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。去库存已经成了各地房地产市场的当务之急，压力非常大。
随州楼市库存压力同样巨大 现有存量预计卖7年
随州作为4线城市，行政区常驻人口在240万左右，城市人口近40万，城市面积较小。自2011年开始，随州房地产市场迅猛发展，短短几年时间，随州涌现出大大小小楼盘近百个。那么随州目前楼市库存量到底有多少呢？房产在线小编通过统计，随州市区在售状态楼盘总面积：948万方（未考虑已售情况），市区待售状态楼盘总面积220万方（已立项未开盘）。这个数据只是一个jue对值，那么我们可以预估在售状态的楼盘，平均销售3~4成（280万~370万已售），那么在售项目库存约有560万~660万方的样子，加上已立项的楼盘的220万（待售状态），那么随州市区总的库存大概在780万~880万方的左右，这还不包括随县各个乡镇的库存。按照随州近三年去库存的速度（年均120万方），消化现有存量需要7年左右。随州楼市库存的压力可以想象。
美国的人均住房面积是60㎡，日本的人均住房面积是31㎡（均为网上数据），我这里还是采用日本的数据做参考了。那么随州的库存可供25万~29万居住，按照随州市政府规划，2020年将实现中心城区100平方公里、人口100万人的“双百”目标。这里的100万人口包括随县、广水，随州目前市区人口40万，广水15万，随县6万，共计61万。缺口39万，离2020年还有5年时间，可以看到政府的城市人口规划目标较为合理，只是实现时间会延迟，随州城镇化进程还有很长的路要走。
随州房价究竟还有多少可降空间？ 楼盘成本价是多少？
随州楼市市区均价3900左右，整体平稳，上升区间仍在，不过短期见顶。2015年各大楼盘拿出各种优惠措施，变相降低购房成本，吸引购房者。尽管如此，但是不少楼盘销售仍然感叹日子难过，市场不好做了。从整体数据来看，随州近3年购房总需求保持平衡，每年都是120万方，但由于随州城东、城南新区商品房市场近两年供给集中上市，新项目大大小小近50个，市场竞争陡增，僧多肉少，分到具体项目自然就少了。作为准备买房的老百姓，肯定希望房价再降降，再便宜一点。但是随州房价究竟还有多少可降空间？成本价又是多少呢？
以城东热销项目康华花语城为例，该项目地块成交价为7777万元，总建筑面积为10.66万方，建筑面积每平米土地成本为730元，加上建筑材料、施工、物业管理、园林管道等，每平米成本再加1200，再加上税费、销售、营销等其它成本1100每平米，这样算jue对成本为：730+1200+1100=3030元（此数据为小编个人推算仅供参考）。遇到市场不好的时候，项目的销售周期会延长，更会进一步加大开支。
小结：随州房价成本过高，总基调决定了下降空间非常有限，有些开发商已经照成本价卖房，未来两三年内，房价涨价概率较小，作为刚需族可看准时机果断出手。
中国楼市会怎么走？随州房地产究竟会怎么发展？
2016年起，国家地方开始实施各种政策化解房地产库存，对于这行业来说影响是好的，等于给逐渐下滑的楼市暂时性地打一支强心针，但这个影响具体持续多久很难说，归根到底房子供应已经是明星的供大于求。
1.一线城市和三四线城市分化问题
其实大家目前说房价高，主要是一二线城市房价高，因为这些城市就业、医疗、教育等条件好，所以大家都愿意涌入这些城市。但是目前并不是所有人都能享有这些福利，更多的是社会精英等高收入群体享受。如果不做出改变，照这样下去，北上深将汇聚高收入人群，而低收入人群不得不将被迫离开，这点跟香港是不一样的。很多人说北上深房价将直追香港，我觉得这是脑残说的话，香港他只有那么大，穷人想离开都离开不了，所以只会导致越来越多的人争夺有限的资源（比如土地资源）；但是内陆不一样，如果我们在北上深混不下去了，我们还可以去二线回老家。造成目前一线城市和三四线房价分化的原因，就是城市发展不均衡，但是这在90年代到现在很明智的选择。依靠群聚效应（当时划份了长三角、珠三角、京津冀经济圈，这也是目前中国的高房价区域）来带动经济的发展，才有了现在中国的经济地位，成为第二大经济体，让我们中国人扬眉吐气。但是这种模式的弊端也不断展现出来，就比如现在的房价问题、环境问题等等。所以现阶段要继续这种模式，是不太可能显著提高中国经济了，反而会造成发达地区越发达，贫穷地区越贫穷。现在需要的是均衡发展，大力发展二三四线城市和小镇，除开配套的资源外，应该给政策吸引毕业生和农民工回老家创业（特别是农民工，因为农民工有技术能吃苦，创业成功可能性更大），不仅可以解决就业还能带动当地经济的发展，慢慢把人口从大城市引流到中小城市！
2.随州房地产市场稳定为主
从近期市场来看，开发商已经意识到2016年会很难做，做好了过冬的准备，同时也在积极的走量，保证项目的正常运作。而作为随州市政府主管城建领导部门，也在积极的想办法，出台了《促进房地产市场平稳健康发展的意见》，比如，实现缴存异地互认和转移接续等，有利在外随州老乡回家购房；支持房地产开发企业合理的融资需求，鼓励支持房地产信贷投放，有利于随州房企渡过难关。尽管随州楼市目前库存确实较多，但基本面没有坏，城镇化率还很低，发展空间还很大，加上主管部门已经意识到短期供应过大，自2014年开始就采取慢慢减少土地供应，引导随州房地产市场平稳健康发展。可以说，随州的楼市不会崩，房价也不可能出现断崖式下跌，市区房价会保持在3500~4000这个区间类来回波动，去库存会成为随州房地产市场未来三年的主要任务。
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