近日，看到一条新闻，武汉将为经济适用房出台新规，购买的经济适用房可以上市交易，但购买期限要满5年，且必须上缴买卖差价的70%作为土地收益。
小编从武汉市房管局等渠道获悉，该意见以“武政规【2012】14号”文的形式下发，针对2007年之后购买的经适房上市交易。但目前操作细则尚未出台，因此暂时还无法受理买卖经适房，或变更房产登记。
其实早在2006年武汉就已经出台规定，允许购买经适房满5年的进行上市交易，并要求缴纳土地收益等相关价款。但土地收益如何收取一直没有明确，导致不少已满5年的经适房实质上不能交易。毕竟那时候的经济适用房概念与现在不一样，销售方式也不太一样。
“（武政规【2012】14号）是7月16日正式下发的，目前确定的是总原则，即房屋买卖差价的七成（*高）需上缴。”武汉市房管局相关人士透露，待操作细则确定后，经适房上市交易将正式开启。
值得注意的是，经适房上市交易需缴纳房屋买卖差价的七成，初步确定只针对2007年以后购买的经适房，且购买年限要满5年。记者了解到，目前尚需细化的操作在于，不同年限的经适房交易，收取差价的比例会有差异（*高为七成）。同时，地方政府对已出售经适房有优先回购权，回购价格如何制定也需标准化。
根据《武汉市经济适用住房管理办法》，经济适用住房购房人拥有有限产权。在房屋、土地登记部门办理权属登记时，分别注明“经济适用住房”和“划拨土地”字样，这就意味着经适房无法像一般商品房那样交易。
七成比例究竟如何确定
2007年，市民李先生通过摇号，购买了位于徐东大街附近的一处经适房，86平方米的房子总价26万元，现在该区域的商品房均价接近1万元。“我现在还没有转让意愿，但小孩长大后，可能会卖掉，再买一套大的。”李先生说，但房屋买卖差价的七成要上缴有些高。“虽然当初买房每平方米只有3000元，但我装修也花了几万元，加上银行贷款利息也不少，如果只能获得三成差价，感觉有些亏。
不仅如此，也有部分经适房用户认为，当初买房时没算地价，现在补这个地价不就行了？仍以李先生为例，当初购房时他没有支付的楼面地价2000元不到，那么现在要上市交易，应补足17万元的地价。但如果按房屋差价的七成上缴，以每平方米8000元售房价计算，他需要上缴近30万元。
那么上述两种计算方式，到底哪一种更为合理？
值得注意的是，当初市民购买经适房，由于用地性质为划拨，因此房价中不含地价，带有政府补贴性质。现在缴纳土地收益，在于将划拨土地转变为出让土地，也意味着卖房就放弃了政府补贴。李先生当初买房时，周边商品房售价在7000元左右，目前已上涨到万元。但武汉从2007年以来，到近期几个经适房项目，单价依然维持在3000元左右。“2007年以来，武汉经适房与商品房的价格差越来越大，就是因为地价涨幅远超物业增值。”湖北房地产学会专家委员殷跃建认为。
在他看来，当初李先生所在区域的楼面地价可能不到2000元，而现在已经飙升到5000元左右。当初他能以每平方米3000元购房，在于未支付2000元的地价，现在假设他以8000元单价转让，升值的5000元中绝大部分都是土地升值部分。因此按房屋买卖差价的七成上缴，相当于李先生放弃政府补贴的地价并补足土地增值收益，这个比例设置合情合理。
政府可以优先回购经适房
经适房的产权部分属于购买人，既然业主拥有这个财产，从法律上讲就有交易的资格，目前武汉市出台交易规则，也是确保经适房业主的权益。除此之外，武汉出台经适房交易规则，更在于让有限的房源进入流转，从而帮助更多的中低收入家庭。
记者了解，住建部之所以为经适房上市交易设置“5年大限”，源于这段时间内，经适房业主由于经济状况改善，可能会有卖房重新购房的需求。同时，经适房不应该是存量资产，即一户家庭入住后，就再也不能搬出来。
以武汉为例，2010年即提出未来5年要建设5.8万套经适房，这个量不可谓不大。但武汉各个主城区都有数千户经适房持证家庭，排队2-3年无法购房。现在允许部分老住户退出，也是为了让更多符合保障条件的家庭，能尽早住上经适房。
如果上缴房屋买卖差价的七成，可能让经适房业主觉得“无利可图”，那么对确实不再需要经适房的市民，如何处理手中的经适房？武汉的思路在于政府优先回购，再销售给其他有需求的家庭。
同时，在2007年左右，徐东片区有经适房项目，随着城市交通条件的改善，这些早期房源已慢慢位于城市核心区域。而去年以来，武汉的经适房项目不少都位于东西湖、青菱乡等区域，对于收入不高的经适房业主，意味着更高的交通综合成本，假设此前存量的地段更好的房源重新流动，也能解决新申购家庭的实际困难。
七成土地收益应投入保障房建设
最终这种新政能够得以实施呢，在专家看来，经适房购买5年后可上市交易、按房屋买卖差价的七成缴纳土地收益，这些都是制度上的设计。“更关键的是，我们希望政府能将收的这个钱，再继续投入到保障房建设当中去。这样才是取之于民用之于民。”“任何资源都是有限的，虽然目前建保障房的力度很大，但土地、资金仍旧相对短缺，如果能通过存量房源流转满足更多困难家庭，才是真正发挥现有资源的*大价值。”
