去年，花楼街某商业中心的门面，以*高20万元/平方米、平均5万元/平方米的价格，创下武汉商铺之*。截至今年3月，这些商铺已销售一空，4月底该商业街正式开街。
可能是开业不久的缘故，记者在该商业街探访时并未看到较大的客流。在该项目招商经理处记者了解到，数百家门面九成以上已对外出租。“根据位置和户型大小，每平方米月租190元－220元。”招商经理指着2楼的剩余店铺说，商户签约期为两年。
这意味着2年内，租金回报稳定。以均价5万元/平方米算，购买40平方米商铺需200万元，年租金回报10.5万元，如开发商不补贴，短期年收益率仅为5%。
与上述天价门面同属一个商圈、一个几年前曾不被看好的商铺项目，却让投资人赚得盆满钵满。当年，由于该商圈竞争对手太多，业界普遍认为可能回报堪忧，但因项目管理方将招商重点锁定为小饰品、单品服饰等片区市场空白，购物中心傲然屹立该商圈。
目前，一间13平方米门面，月租超过5000元，对比2万元/平方米的售价，投资人可以“坐在家里数钱”。
在武昌街道口，一家开业刚一年的购物中心，正面临麻烦。记者近日实地探访，发现除餐饮外，至少一半的服装、饰品店铺，已大门紧锁并挂出转让广告。从装修痕迹看，它们都有过经营记录。
商铺投资人林先生透露，他去年以3万元/平方米的价格买下一间20多平方米商铺。物业方承诺，前3年年租金回报8%，且按季支付，可实际只支付了半年。
该购物中心物业工作人员王小姐对此并不否认。她告诉记者，中心还在发展阶段，商铺暂时效益不好，很多租户急于退租。“商铺没有租出去，就无法把返租的钱给投资人，希望他们能多理解，眼光放长远些，商圈的发展需要过程，这里地段好，不愁没人气。”
不少门面投资回报率未过盈亏平衡点
“1800元月租，50平方米，这个价格已经很低了。”近日，记者来到三环外一个小区临街商铺，房东何先生正在为他的门面寻找新商户。
目前，大部分专业市场、购物街，都是由开发商统一包租，每年承诺回报给投资人的租金大约为总房价的7－9%。但从上文中街道口那家门面看，承诺不一定兑现。那么小区临街门面，靠投资人自己寻租，情况又如何？
何先生门面所在的小区，住户于2003年入住，开发商在临街修了商业街。近日记者逛了一圈，粗略数数商业街仍营业的有22家、正在装修的有4家、空置的有19家、装修过已停业的有7家。何先生说，现在三环外的住宅也配套修了门面，“你租下来做洗衣房、小卖部什么的还可以，如果开服装店、酒吧肯定不行，顾客肯定去大商场。”
门面租金，是投资人最快变现的回报，通行的投资收益率计算方式为，投资回报率=月租金×12（个月）/售价。而就在何先生门面百米外，小区开发商正准备推出最新一期商铺，预估均价2万－2.5万元/平方米，且仍不包租。即便购买*小的门面，也需投资80万元，如果出租的话，按该商圈平均租金算，年投资收益率不到3%！
武汉**商铺投资客易伟文测算，以商铺售价1万元/平方米算，每平方米租金需达到50元/月（收益率6%），才能在还完贷款的情况下有盈余。
如果说，何先生的门面因为太偏所以回报不高，那么核心商圈的门面回报又如何？一家名为戴德梁行的国际房地产顾问公司的统计显示，由于单价上涨快，商铺投资回报率已相对下降，武汉核心商圈门面的平均回报率在5%左右。从这个角度看，有相当部分门面，投资后暂时未过6%的盈亏平衡点。
那么现在不少商铺宣传的“7－9%回报率”从何而来？“我们承诺给8%的回报，但租金不可能收这么多，差额部分是开发商补贴的。”武汉一家商铺开发商人士对记者直陈。
投资小区临街商铺，可能15年后才赚钱
“现在租金不高，但以后会涨的啊。”面对记者对定价的质疑，上述三环外商铺销售员说。
数据显示，2006年至2011年，武汉商铺整体租金年均增长5%，重点商圈从2006年的平均284元/平方米/月，上涨到2011年的470元/平方米/月。但问题在于，开发商的定价，多大程度上透支了未来上升空间？
记者了解得知，目前武汉小区临街商铺单价已基本接近2万元左右，租金大多不会超过4000元，投资回报多为3%左右。按租金每年5%递增，投资人要达到6%的“盈亏平衡点”，需要15年。
正因如此，湖北省房地产学会秘书长叶学平认为，随着交通区位等条件的变化，一些商铺的投资价值会逐渐显现。但如果定价过高，肯定会侵蚀未来预期，商业地产只有开发商、投资人和商铺三赢，才能持续健康运行。
与此同时，六渡桥某购物中心，现在一个10平方米的门面，租金已经达到5000元/月。而戴德梁行数据显示，目前武汉核心商圈的商铺空置率在5－10%左右，未来3年武汉还有330多万平方米的商铺入市，商户对租金的承受力无法无限增长。
“纸面财富”难变现，门面买下后卖出难
从2010年开始，武汉兴起商铺投资热，热度持续至今。武汉房管局公布的数据显示，2011年，武汉共卖出包括商铺在内的营业用房达到256.57万平米，比2009年几乎翻了一番。面对汹涌投资热，开发商甚至“措手不及”，当年武汉商业用房上市面积230.46万平方米，虽然增长近90%，但仍远远低于当年的需求规模！缓过神来的开发商，今年上半年就新增供应了零售商铺61.52万平方米，同比大幅增长31%。
这么多商铺谁在买？李国政认为，去年住宅限购后，不少投资性资金转战商铺，相比租金回报，他们延续了住宅投资的套路，更看重商铺升值空间。
以汉阳钟家村某住宅区商铺为例，在楼市低迷的2008年底，开盘价只有1万元/平方米，但4年后每平方米报价超过3万元；航口路与京汉大道路口临街商铺，2009年开盘时不到1.5万元/平方米，现在二手商铺报价是4万元/平方米。不过，二手商铺报价很高，但成交冷清。以今年二季度为例，武汉二手商业地产，共成交419套，远远低于一手成交的9768套。一手商铺的火爆，缘何波及不到二手市场？
“主要是税费太高。”21世纪不动产有关人士算了一笔账：目前交易二手商铺，需要缴纳契税4%（全额）、营业税5.8%（差额）以及3%的个人所得税（全额）。以50平方米商铺、单价1.6万元计算，需要缴纳的税费高达80×4%+40×5.8%+80×3%=7.9万元，已经接近总房款的10%！
对于习惯“炒买炒卖”的商铺投资人而言，似乎正面临“纸面财富”的变现难题。
受财富效应示范，普通居民也在投资商业地产，但投资回报取决于地理位置、交通条件、物业公司运营能力等因素，投资前一定要预期合理的回报增长速度再出手，否则集聚过多价格泡沫，最终只能自己买单。
