近日，央行做出了“合力支持个人住房信贷”（央五条）的表态，虽然这一举措被外界解读为“救市的开始”，但现实之中楼市的转折点还十分遥远，大部分开发商只是欲借机去库存。
央五条的出台，对于饱受存货增加和去化速度趋缓的中国地产商来说，无疑是一个去库存回笼资金的绝好时机。万科、保利、中海等一线房地产开发企业都已经在内部做出加快向市场投放房源，加快去化速度的策略和部署。如果商业银行对央五条“落实到位”，为刺激购房者尽快做出购买决策，部分房地产开发企业已经开始考虑“一次降价到位”的定价策略。在这样的背景下，“央五条”之后的中国楼市并非会立刻出现“惜售涨价”的局面，而短期内的房价探底则成为大概率事件。
商业银行尚处在“消化期”
“除非降低存款准备金率，或者放松存贷比管制，否则，我不是十分看好这次‘央五条’之后各商业银行的执行力度。”中原地产华北区**分析师张大伟表示，从去年年底开始的这轮房地产市场调整，主要原因就是住房按揭贷款的紧缩。
据悉，自央五条出台至今，大部分住宅项目办理按揭贷款的银行审批时间并没有缩短，仍维持在15-20天的时间，同时也没有出现银行大面积为首套、首次改善购房客户提供利率优惠的情况。显然，商业银行对“央五条”显然还处在“消化吸收”的阶段。“我们曾经多次与银行沟通，并且分析了这轮住房贷款紧缩的原因。”5月15日清晨，某全国性房企副总裁表示，此轮房贷紧缩是银行根据自身商业利益做出的选择，而不是由监管层的统一布置而来，相反，从2013年年末以来，国务院的多份文件中，都曾提出要支持居民首套购房。
张大伟表示，由于住房贷款还款周期长，利率水平、收益相比小微企业贷款等业务明显偏低。因此，在贷款规模受到压缩的情况下，银行更乐于选择那些收益率较高的业务，从而压缩房贷的比例。而目前，除非央行降低准备金率，或者放松贷存比约束，否则银行很难违背商业利益做出大规模支持住房贷款的实质举动。
房价或将短期“探底”
一边是谋划加快去化库存，开发企业的另一边盯准的则是土地市场的机会。按照此前历次市场调整的惯例，土地市场的下行趋势通常会在房地产市场下行趋势的3-4个月之后出现，“低价拿地，高价卖房”向来是中国房地产开发商的理想状态所在。“低点买地需要足够的现金储备，不加快回款是做不到的，而这可能诱发开发商通过一次降价到位，刺激购买，再配合上住房信贷支持的窗口期，把需求转化为购买力，回笼资金的可能性。”中国房地产研究发展中心研究员徐同则向记者表示。
“在短期价格筑底之后，开发商的资金链条得以平衡，促销回款的冲动将有所减弱,因为一旦价格筑底出现，在银行加快审批刚需首改住房贷款的东风之下，多半会伴随着成交量的快速放大，而成交量向来是改变市场预期的关键因素。”徐同则说。他还表示，在这个时期，市场预期可能会逐渐发生转变，在转变的初期阶段，价格可能呈现出一定程度的回升，但是，如果央行不放水，银行出于利润的考虑，也难以大规模继续加大对住房贷款的支持，而没有银行的支持，市场需求则无法转变成现实购买力，这将促使在一定时间的“长期”内，楼市价格处于相对稳定的阶段。
