昨日，国家统计局发布4月份70个大中城市住宅销售价格数据。一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，比3月份增加了8个；持平的城市有1个；上涨的城市有23个，涨幅均未超过1.7%。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有18个。
2012年1月-4月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 48 22 0 70
2月 45 21 4 70
3月 46 16 8 70
4月 43 24 3 70
2012年1月-4月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 15 2 53 70
2月 27 6 37 70
3月 38 3 29 70
4月 46 1 23 70
谢先生,如何看4月70大中城市住宅价格销售数据?销售价格下行的原因是什么?
谢逸枫：4月房价总体上继续呈现下降态势，房地产调控成效继续显现。从同比看，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，比3月份增加了8个，而上涨的城市个数减少，涨幅均未超过1.7%。从环比看，70大中城市中，价格下降的城市达到扩大到43个，而环比价格上涨的城市个数减少，涨幅均未超过0.2%，涨幅不断的下降趋势。
谢逸枫:4月新建商品房销售价格整体继续走底，主要有四个原因，一是开发商迫于资金紧张和调控不放松的因素，采取“以价换量”的销售策略极为普遍。二是部分商业银行对首套房贷利率实施了优惠政策。三是部分地方政府调控围绕“刚需”微调，而投资投机和部分改善需求受限购和限贷等政策压制。四是产品结构性变化因素，中低价格的中小户型产品占市场主流。
4月房价下行趋势是否明显?未来房价如何走势?
谢逸枫：从最近三年商品房成交均价看，2010、2011、2012年前4个月，全国商品房均价涨幅依次为7.5%、6.9%和1.8%，涨幅下滑态势明显，估计会出现小幅度下跌的现象。从70个大中城市房价指数看，自2010年4月同比增幅触顶后，持续下滑至今，跌幅应该将在二季后完成筑底。4月同比下跌城市扩大到46个，上涨的城市减少，涨幅均未超过1.7%，涨幅比3月份回落的城市有18个，涨幅不断的回落和城市回落个数增加；从环比来看，70大中城市中，价格下降的城市达到扩大到43个，而环比价格上涨的城市减少，涨幅均未超过0.2%，涨幅不断的下降趋势，已于去年10月出现下跌拐点，至今仍在继续下跌。估计房价将于二季度后出现环比止跌，三季度可能出现小涨。
当前楼市面临许多不确定的因素,成交反弹下,房价是否存在上涨的压力?
谢逸枫：但从4月份的数据中，在70个大中城市新建商品住宅销售价格整体走低的同时，由于受刚性需求释放、成交相对前三个月较为活跃的影响，部分性价比较高的楼盘降价打折促销优惠力度减弱、买卖双方议价的空间有所缩小，部分城市新建商品住宅销售价格出现了波动。从环比看，70大中城市依然有3个城市上涨。从同比看，70大中城市有23个城市上涨。但是未改变70个大中城市房价整体下行的趋势。说明房价上涨的压力依然存在，一是城市化的进程和民间资本的泛滥及市场潜在大量的购买力等土地价格上涨的因素。二是货币政策和各个地方政府调控微调及楼市政策不断调整等保经济增长的趋势明显。三是前4月投资和开始建设数据显示，新开工面积步入负增长通道后，明年商品住宅供应偏紧。
各地方调控微调不断,是否意味调控触底?房价是否存在大幅度下降或暴跌的可能性?
谢逸枫：纵观10年来中国宏观经济变化及调控措施，在经济下滑时，加快、超前进行投资一向是政府启动保增长的*优先、*有效、*常用手段。成交逆转的重要原因是房企在库存持续增加以及资金链愈发吃紧这“两座大山”下“降价求量”效应越发显著。当然直接与中央调控精神背道而驰的微调全部被叫停，但仍有28个城市政策切实得到了落实。再结合当前银行及有关部门关于首套房的措施，总体上，在倾向于直接管控而并非市场调节的调控政策，在部分环节上出现了松动。
房价下跌的合理区间自始至终处于多方利益重复博弈中。地方政府在不违背当前中央宏观调控政策的前提下，近期可能会采用一些擦边球的方式来刺激房地产市场。据笔者统计，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个城市在对现有楼市政策进行微调了。微调内容主要包括：上调公积金贷款上限、扩大公积金提取范围，放宽公积金申请期限；调高普通住宅认定标准、减免契税；甚至是直接补贴、放松限购政策等。
4月份宏观数据创新低，表明中国经济仍处在下行过程中。其中，固定资产投资增速创10年来新低成为经济增长持续下滑的*主要原因。而导致投资创新低的推手则是房地产投资大幅回落——前四月地产投资三年来首次回落到20%以下；房屋新开工面积增速也在4月份转负。在经济下滑背景下，下调存款准备金率以及各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。从政策角度而言，房价大跌和暴跌可能性已经是微乎其微。
