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房产怎么过户?对比五种房产过户方式

灵巧2014-03-04

房产过户有哪些手续?要交多少费用?有什么要注意的地方?怎么过户更划算?一提到房产过户,不禁让人产生很多疑问。看到这么多问号网友朋友们先别头疼,下面就让小编挑房产过户中五种常见的方式,为大家解读一下房产过户的门道。

第一:继承 费用比较节约

房屋继承办理手续也分为配图、提交材料和缴费领证三步。相应的配图查验材料包括房屋所有权证、继承权公证书或遗嘱公证书和其他相关资料。登记提交的资料有房屋所有权证、身份证及复印件、房屋权属登记申请书、房屋分层分户平面图、继承权公证书、遗嘱公证书或法院判决书。对于申请人不能亲自办理房屋继承的,须提供受委托书及受委托人身份证复印件;房屋已抵押的,继承时须提供抵押权人同意证明。

房屋继承领证缴费标准为住宅登记费80元/套,房屋测绘1元/㎡;非住宅登记费550元/证,商住房屋测绘1.5元/㎡。关于税费,法定继承不收契税,遗嘱继承须缴纳契税;无偿受赠房产再次转让时的个税为全额的20%(具体可咨询各区房管局)。

第二:赠与过户 直系亲属易操作

房屋赠与的程序与夫妻间房产转移的办理步骤是一样的。不同的是,房屋赠与配图查验的资料包括房屋所有权证、赠与合同和其他相关材料;房屋赠与登记提交的材料有房屋权属登记申请书(转移类)、房屋权属征集、房屋分层分户平面图、赠与人和受赠人的身份证件复印件(查验原件)、赠与合同、家庭成员关系证明和委托书。

赠与合同分为非家庭成员之间的赠与合同和家庭成员之间的赠与合同。前者须经过公证处公证;后者采用规范性赠与合同文本,赠与合同可以不公证。家庭成员指产权人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外祖父母、外孙子女、公婆、儿媳妇、岳父母、女婿。赠与合同未经公证的,赠与人、受赠人必须到场办理手续。若赠与合同已公证,赠与人可不到场,受赠人不能到场的,可出具委托书,应提交赠与人及受委托人的身份证复印件,查验原件。

房屋赠与有两种形式,一是非直系亲属无偿赠与,二是直系亲属、抚养人、赡养人无偿赠与。非直系亲属无偿赠与的房产营业税参考二手房买卖,契税受赠人要缴纳3%;受赠人如再转让房产,差额的20%个税,按正常买卖计税。直系亲属、抚养人、赡养人无偿赠与的房产不征收营业税和个税,受赠人要缴纳3%的契税;受赠人如再转让房产,按正常的房屋买卖计税。另外,“被限购”也可接受赠与,继承、赠与、离婚财产分割、房屋置换等无偿取得行为不在“限购令”调整范围内。

第三:夫妻间房产转移 离两次 结两次

夫妻间房产转移要到当地房产局先行申请登记,它包括配图、提交材料和缴费领证几个程序。其中,配图查验资料要有房屋权属登记申请书(转移类)和协议、约定或生效的法院判决书、调解书。登记提交的材料包括一房屋权属登记申请书(转移类);二房屋分层分户平面图;三房屋所有权证;四申请人身份证复印件(查验原件);五结婚证、夫妻关系证明或可以证明夫妻关系的户口簿复印件(与原件核验),双方的约定、协议,或离婚证、离婚协议书复印件(查验原件),或生效的法院判决书、调解书。另外,夫妻间房产转移需夫妻双方自行约定且必须双方到场签字;房屋已抵押的须提供抵押权人同意证明。

夫妻离婚后办理房产转移根据离婚方式而定,民政局协议离婚和法院判决、调解办理离婚的析产方式存在几点不同。第一,提交的材料不同。前者需双方共同申请办理房屋登记手续,后者现产权人一人持法律文书及所需材料申请办理房屋析产登记即可。第二,办理的时间和成本不同。前者办理时间短、程序简便、成本低,只要双方达成一致意见即可随时签离婚协议,领取离婚证。后者程序较繁琐,需先立案后开庭,再经调解、判决,办理时间较长,相应的成本也较高。第三,析产约定内容严谨度不同。民政局协议离婚协议书中涉及对财产、子女、债权、债务的处分,措辞不规范,考虑不周全,及产生纠纷,留下隐患。法院判决、调解办理离婚,经过律师、法官的把关,对调解书的每一条款都会逐条进行审查,并确保今后可供强制执行,没有隐患,更彻底地解决问题。第四,强制力不同。民政局协议离婚离婚协议书虽然有效但是不具有强制执行的效力,一方不履行协议内容时,另一方必须向法院另行起诉解决。而法院判决、调解办理的离婚有法院制作的调解书或判决书,具有强制执行的效力。第五,物权变动生效时间不同。民政局协议离婚的,房屋物权的改变在当事人双方在房管部门办理完离婚析产登记后才生效。法院判决离婚房屋物权在相应的法律文书生效后即发生了改变。

夫妻办理房产转移有四种免契税的情况:房屋原归夫妻一方所有变更为夫妻双方共有,房屋原归夫妻一方所有变更为另一方所有,房屋原归夫妻双方共有变更为其中一方所有,房屋原归夫妻双方共有双方约定变更共有份额。

第四:二手房买卖  明码标价 简单粗暴无后患

二手房买卖过户过程中会涉及到营业税、个税和契税等税费问题。其中,营业税方面规定,普通住房超过5年(含5年)免征营业税,不足5年全额征收营业税;非普通住房超过5年(含5年)差额征收营业税,不足5年需全额征收营业税。个税方面有三种征税方式,核定征收1%或查验征收20%,房屋居住满5年且是家庭**住所则免征。契税方面,90㎡以下普通住宅且家庭**住房征收1%,90-144㎡普通住宅且家庭**住房征收1.5%,144㎡以上或非家庭**住房征收3%。

第五:房屋拍卖

办理房屋拍卖过户手续同上。申请资料须有房屋权属登记申请书、房屋所有权证、房屋分层分户平面图、买卖双方的身份证及复印件、拍卖成交确认书、委托拍卖合同和受委托书(买房不能亲自到场办理时出具经公证处公证的委托书及委托人身份证复印件,查验原件)。若经法院委托拍卖,需提交判决书、裁定书、协助执行通知书等文件。被拍卖的房屋如为商品房,需要提交商品房买卖契约(乙方正本),买受人需缴纳维修基金。

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