买房选房,我们通常通过楼盘的沙盘作为参照物,来知晓整个小区的一个大致的情况。沙盘是浓缩版的小区,其具有形象直观、立体感强的特点,能够从宏观上展示楼盘的布局、环境,站在沙盘前,就能一览整个小区。买房看楼盘沙盘,重点要看哪些你知道吗?楼盘沙盘又存在哪些不为购房者所知道的猫腻呢?今天,随州房产在线小编通过总结梳理,来教教大家如何看透随州楼盘的奥秘!
楼盘沙盘五大猫腻:
一、调低楼高、调大楼间距
调低楼高、调大楼间距,已经是不成文的基本规矩了。还有小区道路,也比实际图纸放宽2厘米,由于我们一般人观看模型是俯瞰的角度,而观看现场是平视或仰视角度。因此,沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多,同时也会给人高绿化率的感觉。
二、消失的不利因素
沙盘是要严格按照实际图纸制作的。可有些设备设施,就算图纸上有,他们也会主动忽视。垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等,肯定不能出现在沙盘上。
三、暧昧的距离
配套设施的安放,也是沙盘制作的一个猫腻点。这些区域安放有讲究,不能离得太远,但也不能太近。*好是三个手掌的距离,这样一眼扫过,这些区域就会有在同一板块的视觉差。
还有学校,如果楼盘周边有学校,必须安放在楼盘最近的距离,马路全部要缩窄,*好做成一条小道,要显得楼盘与学校其实是一体的。学校也要做得特别漂亮,要像重点学校的样子。其实这个楼盘的学区根本还没有确定。
四、宽敞明亮的户型
还有一些户型沙盘,也有讲究。做户型沙盘,窗户都会放宽些,显得窗明几净。有些户型差的,就会缩短走廊长度,放宽进深,特别是一些南北通透的套型,虽然实际上窗外是北侧房屋的通道,但也不会做出来,相反还要弄点绿化上去。
再比如土黄色的外立面,会在楼的模型里放上些红色的小灯泡,这样看起来有红棕色的感觉,更高雅些。和水系里放蓝色的灯光,看起来晶莹剔透。
五、不确定的规划
还有就是楼盘还没通过的规划,或者一期通过,二期还没有的,都会先做到沙盘上,尽量显示*完美的楼盘状态。最后这些规划设计能不能实现,就要靠购房者自己去和售房人员确定了。
虽然了解了楼盘沙盘隐藏着上述的五大猫腻,但我们买房又不得不看楼盘沙盘,重点究竟要看哪些呢?楼盘沙盘有9看:
一看沙盘比例
通过确认项目沙盘的比例尺,可以较为精确的计算出项目规划中的一些实际距离的数据,比如楼间距等等。计算公式是,实际距离=图上距离/比例尺,比如沙盘上楼间距是3厘米,比例尺是1:4000,那么实际的楼间距就是0.03*4000=120米。
二看楼栋朝向
楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。一般沙盘图上标注有南北朝向,要仔细看清楚。对照标识,就可以知道自己选的房子的朝向问题了。
如果没有的话,可以将通过现实的中建筑在沙盘图中朝向来确定,比如售楼部等等。
三看小区规划布局
主要需要注意就是小区的建筑密度,主要看的就是楼间距。一般来说,前后楼间距+楼房高度*0.7,左右间距:多层在6米、小高层是9米、高层*好是13米。
①建筑密度
小区的建筑密度、容积率高低,关系到买房入住后,居住的舒适性和私密性。
②楼间距参考标准:
前后间距=楼房高度*0.7
左右间距:多层6m、小高层9m、高层13m
其次就是要看小区的绿化情况,尤其是中央景观与房源的位置关系是决定房屋价格的一大关键因素。
四看交通
通过沙盘图看到道路的分布情况,看清楚车辆出行是否方便,车流与人流是否有冲突。还比如是否有做到人车分流。还有就是小区大门的朝向,与哪些交通干道接壤等。
通过沙盘看小区是否人车分流,小区实行人车分流,对老人和小孩来说比较安全,而且还能减少汽车尾气和噪音;如果小区不是实行人车分流,则要注意选择离车道、停车场远一点的房子,尽量减少人与车的交汇。
五看功能配套
这里需要看的是配套的距离,是否处在一个合理的范围,还有就是规划的配套具体开放时间,避免一切口头承诺。这里还包括学校学区的问题。
六看空白建筑和区域的实际规划
很多沙盘图上都有许多透明的方块建筑,需要问清楚他们的具体情况,有时是售*的楼栋,有的是未来的配套规划,但是也有可能是垃圾站、变电站等。所以在无法确定时,一定要和置业顾问询问清楚。
七看绿化率、容积率
沙盘图可以直观的反映小区的绿化好坏、小区景观、建筑的密集度等。通常来说,小区的位置是*好的,直面中央景观,且楼间距也大,非常安静,而靠近社区边缘,临近马路的房源则较差。
八看不利因素
买房选楼栋,一般都会避开小区内部垃圾站、变电站、化粪池和水泵房等,有些开发商会明确在沙盘上说明,有些则不会,买房时要注意问清楚这些不利因素分布的位置。
九看小区内不明确建筑物
沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物。这些不明建筑物,极有可能在未来某一天变成一座高楼。因此,一定要打破砂锅问到底,并把这些“不确定的因素”写入合同中,对开发商产生一种约束力。
温馨提示:小编在这里要提醒随州广大购房者,虽然上面的“九看”在一定程度上可以尽量让你避免一些误区,但购房前*好还是深入实地进行考察,这样才能更可靠。