购房课堂

公摊面积并非越少越好 高得房率≠公摊面积少

丽媛2015-07-10

公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越小意味着购房者需要投入的额外成本越小。户型、套内面积、公共设施的数量,以及建筑本身的规模等,都会对公摊面积带来影响。

公摊面积与非公摊面积有哪些?

一般来说,普通多层住宅楼在没有地下设备用房,没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅,公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些,约在20%-25%。在签订购房合同时,合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准,房产证上标注的面积也以此为准。

但在购房中,仍有一些面积是不会算入公摊面积中的。据房地产专业人士介绍,依据我国《房产测量规范》依据,不计入公用面积的建筑面积有:

作为人防工程的地下室;高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层;利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋;与房屋室内不相通的房屋伸缩缝;活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在2.2米以上的部位,按其外围水平投影计算面积;层高小于2.2米的部位,不计算建筑面积;屋顶为斜面结构房屋,层高在2.2米以上部位,按其外围水平投影计算面积;层高小于2.2米的部位,不计算建筑面积。

业内人士表示,对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台。因公摊面积的不明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

公摊面积怎么算?

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

注意口令:外墙隔墙量中线,套内墙体全计算;阳台区分封闭否,封闭全算未封半。

公摊面积一般有多大?

住宅类别不同,公摊比率不同:

▲7层以下住宅公摊率为7-12%;

▲7-11层住宅公摊率为10-16%;

▲12-33层住宅公摊率为14-24%;

▲别墅类的房子公摊率为1-8%。

需要注意的是:

①同一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大,但是一梯两户肯定没有两梯两户的便捷。

②点式楼和板式楼的公摊是不一样的;房子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;仅有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户,公摊面积也是不一样的。

③公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。

公摊面积少就好吗?高得房率≠公摊面积少

对于公摊面积,不少人总觉得越少越好,这自然是对的。但目前市场中,不少人总会将得房率作为判断公摊面积少的**标准,这就有些问题。

目前,由于建筑设计的提升,不少户型中都有了赠送的空间,无论是地下室、阳台还是飘窗,很多开发商会将赠送面积算入到套内面积计算。由此计算对于公摊来说,面积不光一点都没减少,相反却能获得很高的得房率。为此,高得房率≠公摊面积少。

对于公摊而言,如果面积太小,则公共空间,例如楼梯、大堂都会受到一定的影响。为此,公摊面积越少对于个人来说,则是好事。对于整体而言,则在美观上有一定的影响。但目前不少公摊实际上是可以进行利用,而一梯1户或一梯2户则是目前*好利好公摊面积的建筑设计。但由于公摊面积还是属于公共区域,要利好的话,也要更为慎重。

如何规避公摊面积风险?

第一招,向开发商索取公开数据;第二招,索要建筑设计图,让建筑专业人士计算;第三招,在购房合同中约定具体公摊面积。

相关法律规定,开发商交房时,房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%,误差超过3%,多出的面积由开发商无偿赠送,少出的面积,由开发商负责赔偿业主,同时可选择退房。

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