2022年楼市大环境不用多说,大家都知道!“三道红线”、“烂尾”、“断供”等已是楼市流行词。
开发商面对多重压力,拿地也没有那么积极了。
购房者观望情绪越来越浓重。在等什么呢?
一方面,是在等现房。购房者发现不仅中小房企不靠谱,甚至连一些“大”房企也可能暴雷,所以觉得买现房才靠谱。
另一方面,是在等降价。从随州房价来看,前几年接近6千的均价,到今年5千出头的均价。购买一套110平的房子,可以节省10万左右。
那么,应当如何看待随州房地产市场呢?
俗话说:房价短期看金融,中期看土地,长期看人口。
从几个维度来分析。
壹 | 土地市场 影响供求关系及房价
金融方面,受疫情影响,许多行业的发展都受到了严重打击。这里不详谈!
再看土地方面,小编梳理汇总了近两年随州成交的地块。
| 数据来源:随州市自然资源和规划局
诚然,从去年下半年开始,随州土地市场一度低迷,自去年11月至今年7月,将近8个月没有土地成交。
7月份虽有土地成交,均被随州城投竞得,溢价率也低。
面对土地成交的信息,网上一片哗然,众说纷纭。
| 【随州房产在线】部分网络评论截图
土地是楼市的晴雨表,侧面反映了楼市供求关系的走向。
以随州往年数据为例:
2016-2019年,随州楼市供不应求、库存不足、房价跳涨,一直都是卖方市场。
2020年,随州住宅供应量134.03万方,成交量为122.84万方,虽有供过于求,但整年相对平衡。
2021年,市场扭转,供需比拉大,需求乏力,转成了买方市场。
2022年,仍处于买方市场。
| 数据来源:房管局备案系统
价格也会受供求关系影响,从2016年到2019年,随州房价直线上升,单价每年涨大几百,从3字头翻越6字头。再从2020年到2022年,慢慢下滑到5千出头。
房子是商品,也有成本,所以来说,从目前价格看,已经较合理了。
壹 | 人口负增长 房地产趋势变了
最后看人口,最新公布的数据显示:中国人口出生人口已经连续五年处于下降的态势,到了2021年人口自然增长率为0.34‰。
目前整个中国人口呈现负增长,意味着投资需求锐减,回归核心城市核心区域是未来的趋势了。
| 数据来源:国家统计局
随州还是以刚需为主的市场,改善客增多。
2021年随州市第七次全国人口普查数据爆出:2020年随州全市常住人口约为205万人,与2010年第六次全国人口普查的216万人相比,减少约11万人,年平均下降率为0.54%。
从数据可以看出随州人口略有下降。
随州市的总人口虽然在减少,但城区人口还是正增长的。近几年,城镇化进程加快,这也就意味着有更多人从农村进城,买房的需求还是可观的。
那么有需求,加上2022年不停出台各种宽松政策,为什么楼市去化率不是很理想呢?
除了文章开头说的两点原因以外,还因为购房者心态变了!
购房者心态从焦虑趋于理性,不再急于买房后,将更多的关注转到了房子的品质上。
尤其疫情之后,那些环境舒适、物管优质和位置好的房子依然受大众青睐。
叁 | 随州已成交地块 你期待建设吗
随州楼市正从“刚需时代”向“改善时代”转变。这两年新开盘的楼盘都有改善产品。
如,湖北文旅·御景南山的叠墅、交投·金科府的合院、金都华府的叠墅、以及碧桂园、绿城、卓尔等。
无论是产品形态还是楼盘状态,购房者选择面越来越广。
当然,随州已有不少品质小区,未来还将会再涌入一批住宅。
小编盘点了一下土地情况,发现还有多块压箱底的好地块未建设。
| 数据来源:随州市自然资源和规划局
截止目前,随州市还有8块成交还未建设的土地,总计土地面积约45.29万㎡,总计建面约85.05万㎡。
【城南】
| 城南土地位置示意图
◆城南G(2022)02号地块在炎帝大道旁,据了解该地块可能会建加油站。
◆另外3块地则较为集中,均位于编钟大道沿线。
从近几年随州的规划方向可以看的出来,发展的天秤在向城南倾斜,众多配套资源在该区域扎堆。
如随州高铁南站、随州公共活动中心、随州新中医医院、编钟学校,而作为零售商业性质的G(2022)15号地块,也将补齐区域的商业空缺。
| 城南配套实拍图
【城东】
| 城东土地位置示意图
城东发展的早,已经形成居住氛围,好的地块寥寥无几。
今天要说的待开发的两块地块,也可以说是城东为数不多的好地块。
◆G(2020)08号地块更靠近高新工业园片区,紧邻文帝医院和季梁学校。
| 土地实拍图
◆G(2020)29号地块更靠近文化公园片区,紧邻文化公园和文帝学校。
| 土地实拍图
◆总体来看,这两块地块大有坐享其成的意思,未来项目开发完成,可以直接享受醇熟的配套资源,不需等待。
【城西】
| 城西土地位置示意图
◆G(2017)26号地块位于厥水河沿岸,属于一线湖景,且放眼整个随州,沿湖的好地块基本没有多少。
该地块北有桃园大桥,南有厥水河二桥、青年路大桥等,可直达城北、曾都医院和老城。周边还有市一中、擂鼓墩中学等教育配套。
【老城区】
| 老城区土地位置示意图
◆G(2020)24号地块,位于老城区,占地面积约8248.97㎡,大约一个足球场大小。
该地块位于神农大道和舜井大道交汇处,临近白云湖。位置较好,但与万达、随州里外里形成了“三足鼎立”之势,未来会有一定的竞争压力。
未来能否从众多商业中脱颖而出、站稳脚跟就看该商业如何规划运营。
| 老城区土地示意图
不难看出,随州这些积攒的土地基本都是城市中芯位置,地段和配套无可挑剔。
但受大环境的影响,房价和销量持续走低。开发商会什么时候动工呢?你更期待哪块地开始建呢?
结语:对于刚需购房者,如果一个楼盘由实力房企开发,并且占据优质地段,产品也是你所需要的,小编觉得可以入手。如果你不是刚需,也可以再等等。