随州市草甸子街历史文化街区保护改造项目
国有土地上房屋征收补偿安置方案
为彰显随州市历史文化名城特色,恢复草甸子街历史文化风貌，改善街区人居环境;统筹协调历史文化名城保护改造更新,经市政府研究决定,对草甸子街历史文化街区规划范围内的部分土地及房屋实施征收。为做好征收安置补偿工作,依照相关法律法规,结合项目实际,特制定本方案。
第一条 政策及法律依据
一、《中华人民·共和国民法典》;
二、《中华人民共和国土地管理法》;
三、《中华人民共和国城乡规划法》;
四、《国有土地上.房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);
五、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第743号）;
六、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕 77.号）;
七、《湖北省国有王地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）;
八、《随州市人民政府关于进一步优化城区市本级项目土地房屋征收工作机制的通知》(随政发（2017)10号）;
九、《市人民政府关于规范不动产征收工作中申请强制.执行的意见》(随政办发〔2017)42号);
十、其他相关法律法规。
第二条 项目名称
随州市草甸子街历史文化街区保护改造项目
第三条 征收范围
北起汉东路南关口，南至舜井大道,东西分别至东西护城河范围内的部分土地及房屋,具体范围以规划红线图为准。
第四条 签约时间
发布征收公告后，启动协议签约（具体签约时间以草甸子改造建设指挥部办公室现场公告为准)。
第五条 征收主体及实施单位
征收主体:随州市人民政府;
房屋征收部门:随州市住房和城乡建设局;
组织实施主体:曾都区人民政府;
房屋征收实施单位:曾都区住建局、东城街道办事处(天后宫社区居委会)、西城街道办事处（汉东楼社区居委会、草店子社区居委会);
项目投资单位:随州市草甸子文旅发展有限公司。
第六条 补偿安置方式和原则
一、补偿安置方式:采取货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自主选择。
二、补偿安置原则:
（一）坚持公平公正、阳光操作、和谐征迁和尊重事实、科学评估、区别划段、分类定价的补偿原则。
（二）住宅房屋补偿总额=（房屋面积×基准价）+货币化补偿奖励（房屋补偿各项奖励）+装饰装修+附属物补偿+搬家费+过渡费。
（三)被征收房屋面积原则上以房屋权属登记证书记载为准。
对房屋面积有异议的:
1、证载面积与实际面积不符的,本着尊重历史、实事求是的原则,由征收主体组成“房屋认定小组”,按照认定结果给予补偿。
2、房屋实行房改未包含公摊面积的,由被征收人按原房改政策购买公摊面积后,再按本《方案》规定进行补偿,并在征收补偿协议中对购买公摊面积金额扣减结算。
（四）征收范围内附属物和装饰装修依照相关文件和评估规范进行登记、评估补偿。
（五）征收企业、事业单位办公、生产、经营等用房、一律按评估机构评定价格实行货币补偿。
征收属租赁土地办公、生产经营的,只对地上建筑物、构筑物,附属物按重置成新价实行货币补偿,并由出租方负责解除租赁合同。
（六）被征收人选择产权调换安置方式的,按等值调换、相互评估、互找差价的方式实行。
（七)被征收房屋是家庭唯 一住房,面积在42m2以内,且在规定时间内搬迁的,选择货币补偿方式另给予最高不超过7m2房屋面积的货币补助奖励,但增加奖励面积后的货币补偿面积不得超过42m2；选择产权调换方式另给予最高不超过7m2安置房面积奖励,但奖励面积加原产权面积不得超过42m2。
（八）征收土地:房屋征收后，国有土地使用权同时无偿收回，空余土地经评估机构根据片区土地类型,结合相关文件规定和规范进行评估后对产权人予以补偿。
第七条 住宅房屋补偿标准
被征收房屋价值的补偿由选定的评估机构现场勘查,根据被征收房屋区位、用途、成新、面积、土地使用权等因素，以征收公告发布之日被征收房屋类似房地产市场价评估确定（具体标准以征收公告发布之日评估价格为准)。
一、货币补偿
（一）国有出让的住宅房屋为:砖混:4511元/m2；砖木:4411元/m2；土木:4311元/m2。
（二）国有划拨的住宅房屋为:砖混:4186元/m2；砖木:4086元/m2；土木:3986元/m2。
（三）货币补偿奖励政策由曾都区人民政府制定。
（四）被征收人在签定货币补偿协议时,选择本方案提供的还建房屋,根据补偿协议中的约定，按被征收房屋评估基准价格给子10%经济补助。
（五）被征收房屋是被征收人唯 一住房的,若符合住房保障条件,其安置补偿款不计入家庭收入,可申清公共租赁住房并优先安排或享受公共租赁住房补贴。
二、产权调换
被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门提供用于产权调换的房屋,由被征收人自主选择。
（一）产权调换方式:按等值调换,互找差价的原则,由评估机构分别对被征收房屋和产权调换房屋的价格进行评估,互找差价。
（二）产权调换房源:安置地点、户型面积:详见附表一《产权调换房源明细表》，选房户型、面积在签订征收补偿协议时由双方约定。
（三）选房方式:被征收人按征收补偿协议签定顺序和腾房交房顺序实行双百分考核,综合得分最高的（先签先腾房交房的）先选,按征收补偿协议约定的户型、面积、套数实行轮选;每轮选定一套,直到最后一轮选完为止。
（四）还建房标准:按建筑设计规范标准建设、已取得房屋竣工备案。
（五）交房方式:被征收人签订产权调换协议,结清互找差价款及相关费用后,方可交房领取钥匙。
第八条 经营性用房及住改非补偿
一、草甸子街临街面经营历史悠久，本着尊重历史、尊重事实,综合考虑房屋经营状况、位置等因素,对临街正在经营的房屋和未经营房屋实行划段、分类、由评估机构按区位、用途评估补偿。
二、草甸子街由人民银行至农贸市场临街的经营性房屋,按实际经营状况划分为三段两价,即:人民银行到南关学校北面为一段；南关学校南面到社区公厕旁蜂蜜店为一段；社区公厕旁蜂蜜店到农贸市场为一段。舜井大道西侧单独为一段。
评估机构先评估出商业出让土地、经营用房补偿基准价(标杆价),再根据不同土地性质、房屋类型,对经营性用房分类补偿(经营性用房补偿标准详见附表二)。
三、临街房屋实际经营的,给予适当经营损失补助、未经营的不予补助。
四、临街住房实际住人未经营的,参照左右两旁经营房屋补偿价值的50%-70%进行补助、但不给予经营损失补助,
五、经营性用房补偿面积认定:
（一）证载用途为经营用房的,以证载经营用房面积为准。
（二）证载用途为非经营用房、但认定为经营用房的,以第一道隔墙为界计算经营用房面积:无第一道隔墙的通长间，长度最高认定为8m。
（三）经认定为经营性用房的,房内的洗手间、厨房及其他附属房屋按住宅房价值补偿。
六、住改非房屋的认定方式及补偿
被征收房屋为合法产权房屋改为经营用房、并以该住宅房屋为注册地址办理工商营业执照,在土地征收公告之日起正在经营且已连续经营2年以上的,可在住宅房屋补偿价格基础上对实际用于经营部分的面积给予适当补助。
补助标准:临白银巷和汉东园的按其住宅房屋评估价的30%予以补助,临马家道子、凡家巷和牌坊巷的按其住宅房屋评估价的20%予以补助。
第九条 停产停业损失补偿
因征收造成停产停业的,给予停产停业损失补偿,原则上不超过现状经营或生产性房屋补偿价格的5%。
上述标准确实不足的,由征收双方根据其征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素协商确定,协商不成的可以委托具有相应资质的资产评估机构评估确定。
第十条 搬家费标准
一、住宅房屋按照被征收主体房屋有效建筑面积8元/m2的标准补助搬家费。选择货币补偿方式的计算一次搬家费，选择产权调换方式的计算两次搬家费。被征收主体房屋面积不足:100m2的按100m2计算,搬家费一次性支付给被征收人。
二、征收经营性用房及住改非房屋的,根据经营规模大小,搬家费一般控制在800-1000元。征收企业、事业单位办公、生产、经营性等用房的,根据经营规模大小,搬家费一般控制在2000-10000元。
有特殊物资、设备等需要搬迁且上述标准确实不足的,搬家费由征收部门与被征收人协商确定,协商不成的,由具有相应资质的评估机构评估确定。
第十一条 住宅过渡方式、补助费标准和期限
一、过渡方式:所有被征收房屋都由被征收人自找过渡房过渡。
二、过渡补助标准:按被征收住宅房屋建筑面积7元/m2月的标准一次性支付过渡补助费。房屋建筑面积不足100m2的按100m2计算。
三、过渡期限:被征收人选择货币化补偿或产权调换现房,过渡期为10个月,选择产权调换期房的过渡期为12个月，从签订征收协议之日起计算。因征收方原因，未能按期还房的,根据超期时间按原标准顺延补助。
第十二条 奖励
一、签约奖:在规定的签订期内签订协议的,给予每户4000元奖励;逾期签约协议的不予奖励。
二、搬迁奖:协议签订之日起,被征收人在10日内搬迁并腾空交付房屋的,给予每户4000元奖励;超过10日未超过20日的,给予每户2000元奖励;超过20日搬迁腾房的不予奖励。
第十三条 证件的办理
1、被征收房屋有《房屋所有权证》《土地使用证》或《不动产权证》的,按每证600元给予补助,无证的不予补助。
2、被征收人取得补偿款后重新购置房屋或被征收房屋被依法征收后产权调换安置房屋办理产权手续时,凭《房屋补偿协议》按国家相关法律法规及政策自行办理,费用按规定缴纳。
第十四条 其他
一、征收涉有抵押权的房屋,依照《民法典》及相关法律法规执行。
二、征收产权不明确的房屋;补偿前应当就被征收房屋的有关事项经公证机关办理证据保全后实施。
三、征收被法院查封的房屋，依照相关法律法规执行。
第十五条 不予补偿的范围和对象
一、经自然资源和规划、城管执法部门认定为非法新建的房屋及建筑物。
二、发布公告或工作专班进场调查登记后改建、扩建、装饰装修的。
三、违法建筑和超过批准使用期限的临时建（构）筑物。
四、其他不符合补偿条件的。
第十六条 被征收房屋用途、权属及户数的认定
一、被征收房屋用途（商业、住宅、工业等）以《土地使用权证》和《房屋所有权证》或《不动产权证》记载为准;权属证书与自然资源和规划、住建等部门的登记档案不一致的,以登记档案为准。房屋征收公告发布前已经依法取得自然资源和规划部门改变用途批准文件的住宅房屋,按照批准用途进行补偿。
二、权属及户数认定以权属证书登记为准,一证一户。没有权属证书的,以国家相关文件规定确认。达到分户条件的以社区居委会出具的证明为准。
第十七条 被征收人应履行的责任及义务
一、签订房屋补偿安置协议时,须将权属证书等相关权属手续交房屋征收工作专班审核后,统一办理注销手续。
二、在签订房屋补偿安置协议时,其房屋所有权人或使用权人必须亲自办理有关手续;无法前来办理的，由所有权人或使用权人的委托人,持经公证的授权委托书及双方身份证原件和复印件办理有关手续。
三、被征收人必须按时腾空房屋,按房屋原貌交付给房.屋征收实施单位,由其委托有资质的拆除公司统一拆除。被征收人负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的,视同被征收人未完成搬迁。因被征收人擅自拆除房屋及附属物而发生的一切安全责任事故及经济损失均由被征收人自己承担。
四、被征收人应做好水、电、气等费用结算并办理报停手续,若发生纠纷由被征收人负责解决，并承担相关法律责任。
五、自本《方案》发布之日起,被征收房屋涉有抵押权的,由产权人自行解除抵押,房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押、查封及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。存在产权纠纷的，由当事人双方.自行解决。若在征收公告规定的:签约期限内仍无法协商一致的,按被征收房屋所有权人不明确处理。
第十八条 房屋征收部门与被征收人在签约期内达不成补偿协议的,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府依照《条例》的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼,被征收人在法定期限内不申请复议或不提起诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,报请人民法院强制执行。
第十九条 房屋补偿安置协议签定后,被征收人不履行协议约定,由房屋征收部门申请曾都区人民法院强制执行;被征收人认为房屋征收部门未履行协议的,可以提起诉讼。
第二十条 征收补偿过程中，特殊情况由指挥部组织征·收工作专班集体商议，并按“一事一议”要求认定后执行。
第二十一条 本方案自发布之日起施行。本方案未尽事宜，可用补充方案说明,补充方案与本方案有同等效力。
2022年3月3日
2022年3月3日将正式启动征收补偿协议签订工作,欢迎广大拆迁户前往指挥部或社区报名登记!
入户将依照报名登记顺序或抽签顺序进行,先签定房屋征收补偿协议可优先选择房源小区,后续将依照征收补偿协议签订顺序和腾房交房顺序实行双百分考核,综合得分最高的可先选择具体房屋!(选择多套房屋要进行轮选,每轮选定一套）
