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央行公告
2019年8月25日央行公告，利率的调控也参与进来，本着“一城一策、长效机制”的基本原则，限利率正式加入。
最新的利率是什么？央行颁布：首套房贷利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加60个基点（5.45%）。
公告主要是针对新发放个人住房的贷款利率，而存量个人住房的贷款利率仍然按原合同执行。
很多人关心利率到底是升还是降？这样测算：
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解读如下
1、之前购房办理按揭，全国使用一个基准利率，但全国各个城市的资金成本、资金需求、金融环境是不一样的。所以，这也是不科学不合理的。
2、之前银行在放贷时各自行事、自行决定，利率低可至打7折，高可至上浮30%-40%，这自然不利于央行管控，现实工作中通知收紧或放松，而无法考核实际结果，更不能过程管控。
3、如今，央行把各个地方的房贷利率（准确名词是贷款市场报价利率LPR再适当上浮）交给各地决定。
4、也就是说央行可以先管控一个城市的房贷基准利率，从而从底层逻辑上先控制这个城市的楼市加杠杆的资金成本。
5、这就是从龙头上先控制利率这一项，比如东北，如果经济不振，资金流出，楼市暴跌，可以指导LPR不上浮，这样也可以引流资金回流，托底楼市。
6、央行要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于基准利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于基准利率加60个基点。这是为了抑制炒房和多套房。
7、比如现在的基准利率4.9%，加60个基点也就是5.5%，其实和原来差不多，这也是为了保持政策稳定，保证当前市场稳定，并对未来留有空间。只是要注意，此次的文件规定，首套最低不能低于当地的LPR利率，二套最低要再加0.6%。
8、注意：利率一旦确定，在合同期限内不能变。但央行又明确，如果利率高了，最短一年之后就可以再次根据市场情况来更改贷款利率，等于是堵住了转按揭漏洞之后，又把利率交给了市场，及时根据市场利率进行调整即可。
9、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。国庆节前一切照旧，国庆节之后按这个文件来。
10、公积金个人住房贷款利率政策暂不调整，突显出了公积金的政策优势和利率优势。
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有何影响
央行的这个文件，依然是为了这个主基调服务：稳地价、稳房价、稳预期。一城一策、长效机制、房住不炒。提升了央行对楼市的管控和调节能力。
新政策效果如何，10月8日后买房是赚了还是亏了？
答：不同城市影响不同，以上海为例，此前对于最优质的客户，首套房按揭贷款利率可以给到9折(4.41%)，优质客户则普遍可以给到9.5折(4.655%)，但本次调整后，如果按照8月20日的LPR报价来看，上海首套房房贷利率最低将提高到4.85%，那么对于上海的购房者来讲，可能变得不那么划算。
但如果在北京来看，北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%(5.39%)，新政策实施后，人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点，那么新政策对于北京购房者来说，则更为有利。
此外，LPR是每个月都会浮动的，目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。基准利率会按照市场来定，现在的4.85%也不是固定的，后期都会调整。“一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改；但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率，最短可“一年一调整”。
