购房置业需谨慎 五招教你避开买房“缩水”陷进

    面积缩水

　　陷阱形式：购房者预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积和套内建筑面积，接房时才发现总面积没变，但是套内面积却减少了。

　　专家支招：根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。专家提醒说，在签订合同时应注意约定细节。因此建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都作约定。

　　规划缩水

　　陷阱形式：购房者到某楼盘售楼处。听售楼小姐指着模型介绍了该楼盘的宏伟规划，还重点介绍了一期和二期之间的一处景观等等，实际接房后才发现，原本规划的花园变成了另一栋楼。

　　专家支招：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。专家提醒说，把开发商的规划作为补充条款写入合同，建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批;也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。

　　配套缩水

　　陷阱形式：购房者看到某楼盘楼书的介绍配备有游泳池，网球场等等设施，接房时发现游泳池变小了，网球场不见了。开发商一直说在修在修，可却不见可以修的地方。

　　专家支招：会所不是房产开发的必备设施，购房者一般也不能据此主张解除合同。许多购房者在签合同时往往只关注房屋情况，忘了约定配套设施等相关条款，导致纠纷不断。专家提醒说，对配套设施的约定要明确详细的责任承担，建议业主在签预售合同时，把会所等相关的条款明确约定进合同，如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确责任承担。

　　层高缩水

　　陷阱形式：开发商签订了预售合同，合同约定房屋层高为2.9米，接房时发现高度为2.6米—2.62米不等。当业主们要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

　　专家支招：从法律上讲，合同首采文意主意(以写入合同的文字为准)，所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。专家提醒说，对待层高“缩水”要明确约定违约赔偿数额，建议买房人在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。

　　年限缩水

　　陷阱形式：看房时，售楼小姐说保证是70年。后来签预售合同时，发现合同附件《房屋土地状况》备注里写该房屋使用年限竟不到60年。

　　专家支招：有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。专家提醒说，建议买房人在签约前，*好到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。