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随州房价会一直涨下去么?从随州棚改需求分析房价走势

2018-11-05 10:04来源:随州房产在线

随州这两年房价涨的比较快,很多人心中都会有些疑问,难道随州的房价会一直涨下去?石头哥从棚改货币安置来分析随州房价的瓶颈,预测下未来房价走势。

一、随州棚户区数据

2013年至2018年随州棚户区改造数据图

2013年,随州棚改任务2810套(户),2014年,随州棚改任务5127套(户),2015年,随州棚改任务6228套(户)2016年,随州棚改任务6224套(户),2017年,随州棚改任务7836套(户),2018年,随州棚改任务7228套(户)。六年共计35453套,按照每套平均120平米计算,合计425.44万方。

上面统计的数据,可以知道从2013年至2018年9月份,随州商品房备案面积共计:801.89万方。如果按照比例来计算,棚改占到了53%,比例惊人。而棚改其中很大一部分比例都是货币安置,是支撑随州房价上涨的一个重要动力。

二、货币化安置

目前,棚改的安置方式主要有两种:货币化安置和实物化安置。实物化安置就是政府给被拆了房子的住户置换房子,货币化安置则是政府给需要安置的住户发放资金让其自己购房。

今年10月8日,国务院常务会议提到了棚改问题。棚改政策从3个月前住建部提到的“房价涨幅压力大的地区,要以实物安置为主”调整为“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。政策一出,市场瞬间变天一样,资本市场上,近几个月,房地产股票今年更是集体腰斩,先知先觉的资本望风而逃。石头哥认识的亲戚,在上海周边县城,去年购置的一套房产,今年浮亏10来万了,这些个例或许能说明一些问题。


通常来说,棚改资金来自央行、地方公共财政收入和中央专项资金,而来自央行的资金占比最大。

央行通过抵押补充贷款(PSL)把钱给国开行,地方政府再把钱给棚改区居民,换来棚改土地。

棚改居民跑去买商品房,开发商的库存减少,再把卖房的钱拿去拍地。

地方政府拿到土地出让的钱还掉国开行的贷款,形成一个闭环。

三、随州房价不会出现大的浮动

随州这种5线城市,库存不多,按照正常去化速度,18个月左右。按照中央政策,2018年只是新的三年棚改起始年,以随州目前的库存来说,明年继续执行货币安置政策可能性非常大。而棚改和随州房价的关系,就不再赘述。就目前的情形来说,短期肯定会平稳,供求关系趋于平衡。随州房价也不会出现大的涨跌了。但以长远眼光来说,随州老棉纺片区什么时候开始动了,那么随州房价也就到瓶颈了。

随州2019年棚改指标数量目前没有出来,具体的棚改政策也没有出来。随州棚改是否取消货币安置,目前不得而知,个人觉得可能性较小。万一成真,随州楼市必然剧震。那么,如果你家属于棚改区,你是愿意实物安置还是货币安置呢?你希望随州继续扩大棚改么?

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责任编辑:石头
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