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如果取消商品房预售制度 影响最大的是谁

2018-09-28 11:34来源:网络综合

近日,监管部门日前向多地下发函件要求,研究商品房预售许可保留与否。广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。

消息刚出,大多数网民举双手赞同,说:“应该取消预售制度,不要再让开发商空手套白狼,把老百姓的钱圈走了。”不过,也有少数网民担心,现房销售可能会推高开发商成本,并不有利于让房价回归理性。

如果调整,哪些房企影响更大?

预售制度的确问题非常多,当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。

但在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。现房销售制度,所见即所得,这也可以倒逼开发商更关注质量。

取消预售制度,短期看,可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售,有利于资金宽裕的国企,大企业。

对小企业来说是灭顶之灾。加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。如果全面取消预售,就意味着未来开发商的资金压力会越来越大,市场对于开发商实力也会愈加看重,对于产品的要求也就更高。

中国商品房预售制度发展回顾

1994年,《房地产管理法》颁布以来,商品房预售制度已经实施了25年。商品房预售制度的改变,事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑,更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

2005年,中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出,在时下上海、北京等房地产市场热点城市,房地产开发商将未开发的楼盘提前预售,这愈发加剧了消费者超前购房行为。

短期内取消预售制度的条件不具备

首先是金融端,如同我们从年初以来一直强调,房企融资渠道已经从2016年以来持续收紧,房企到位资金的增速在今年出现3年来第一次负增长,如果一刀切取消预售,意味着房企20-30%左右的资金来源将出现空白,资金链断裂以及由此带来的系统性风险不可轻视。

其次是供给端,近两年以来,全国城市尤其三四线城市在去库存思路下效果明显,截至到2018年8月,全国商品房待售面积同比下降14%,相比于2016年初的高点已下降25%,以80个大中城市可售库存口径,商品住宅可售面积较2015年初的最高点下降30%。在这种环境下,预售制的突然取消意味着原本今年入市的房屋将推后1-2年以上,供给“休克”的风险将使得当前原本就脆弱的供需结构变得恶化,也和“遏制房价上涨”思路不符。


对此,省房协的相关人士表示,目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。


省房协相关人士表示,原文明明写的征集意见,大家可以提议保留或者取消,所以“酝酿取消”“将取消预售制”“拟定有关材料并上报住建部”这样的说法并不准确。在此呼吁大家,不要盲目的去相信谣言。关注房地产相关资讯的同时,客观的去看待问题!

责任编辑:小桃
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