回首2016年中国楼市新政，在去库存背景下，采取先松后紧政策，上半年首付比例下降、契税营业税下调、营改增落地......一系列利好政策频频发布，助力去库存；到了9月底，政策开始转向，各地相继收紧调控，限购政策重新出台，公积金降额，让火热楼市瞬间降温。而随州楼市似乎没有受到太大影响，始终趋于平稳。一句话概括，2016年中国楼市政策基本就是两条线：热点城市限购调控、三四线城市大力去库存。
很显然，随州属于去库存行列，2016年中央和地方出台了哪些政策？对随州楼市及购房者又有什么影响？让我们回到2016年初，沿着时间线逐一回顾。
>>点击进入年终专题策划页面
2016楼市年终总结①：随州城区商品房成交130万方 均价3770元/㎡
2016楼市年终总结②：17次推盘！从开盘次数摸清这一年的随州楼市
2016楼市年终总结③：营销出新72变！盘点刷爆随州地产圈营销大事件
2016楼市年终总结⑤：小城变大样！多项重点规划落实助力随州楼市发展
2016楼市年终总结⑥：四问2017年随州楼市 房价会涨？该不该买房？
全国性政策：“先松后紧”
一、降首付（首套房首付比例最低降至20%）
2月2日，央行、银监会联合发布通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
这是2015年7月以来，央行第二次调低首付比例。相比之前，二套房调整幅度较大，从去年7月之前的60%，调整为30%，购二套房的首付比半年前下降了一半。
这就意味着进一步降低购房者贷款买房的门槛，不论是刚需还是改善都是利好的。
在政策落实方面，20%的首付比例在随州已经大面积实行，但是，针对同一个楼盘，合作的多家银行执行的政策各不相同，且放贷较慢。到年底，有部分大银行首套房贷最低首付为20-25%，部分为三成。
二、国管公积金暂停
2月17日，中央国家机关住房资金管理中心发布公告，2016年2月14日暂停受理个人住房贷款政策性贴息申请。目的是为更好地支持缴存职工使用住房公积金个人贷款购买自住房。国管公积金强调，购房职工可正常申请住房公积金个人贷款。
一般来讲，公积金推出政策性补贴这种方式，目的是为了更好的支持缴存职工使用住房公积金个人贷款购买自住房。因此，该政策不妨碍购房者用公积金贷款买房，相反的购房者不仅可以选择公积金贷款，如果额度不够，也可以选择公积金和商贷的组合贷款。
三、公积金存款利率上调
2月21日起，调整职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率上调提升至1.50%。
此次公积金政策调整目的是减少公积金非购房提取，吸引公积金缴存职工减少提取率。但从这一利率变化看，影响非常小，例如三月定存改为一年定存，按照目前的利差计算只有0.4%，按照一个余额10万的职工计算，每年也只多400元的利息。因此，这一政策调整，对随州市民影响不大。
四、降契税 营业税
2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，将调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭仅有的一套住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
另外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税，自2016年2月22日起执行。
打个比方，就拿一套建筑面积约165㎡的超大户型房源来说，以随州楼市行情来看，首次购房单价为3800元/㎡，那么总房价则为62.7万元。按照新政调整前，超过144㎡的房屋契税税率是3%，就需要缴纳18810元；新政税率调整后只需缴纳1.5%，这样就对半省下了9405元的税费。若是二套购房，契税税率由原来的3%调整为2%，那么需缴纳12540元，就减免了6270元的税费。也就是说买房越大越划算。因此，有条件的家庭更愿意购买四房、五房，一步到位。从之前的全国二胎放开到如今契税、营业税双调，随州房地产市场的大户型更受市民所亲睐。
五、降准（下调存款准备金率）
2016年3月1日，中国人民银行决定，普遍下调存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
这次降准也是2016年的第一次降准，对于随州的购房者来说，近期层出不穷的刺激政策难免会引起一定程度的恐慌，松动的信贷让购房者难以再期待价格下调回归合理。降准以后银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房者压力持续降低。所以对于随州的购房者来说，若继续观望可能会错过最佳购房时机、增加购房成本，积极入市是比较明智的做法。
六、营改增
5月1日，在全国范围内全面实施营改增，全称营业税改成增值税改革，建筑业、房地产业、金融业及生活服务业四大行业纳入增值税征税范围，将不动产纳入抵扣范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
营业税改征增值税是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。而营改增落地房地产后，最直接的影响莫过于二手房买卖，营改增以前二手房买卖税率大概在5.6%，而营改增后税率则降至5%，降低了应缴纳的税费。
七、公积金最高缴存比例下调
5月1日，国务院常务会议决定，为减轻企业负担，增强企业活力，促进增加就业和职工现金收入，阶段性降低住房公积金缴存比例。5月1日起住房公积金缴存比例不得超12%。
降低公积金缴存比例对房地产市场不会有太大影响。首先是12%以上的缴纳比例者占的比例相对较小，所以新政一旦实施，对随州的大多数民众的影响不大，相反会拉近差距，其次，纯公积金贷款比例很少，公积金对职工购房提供的支撑力有限。
八、鼓励个人出租房 允许商业房改租赁住房
5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署确定培育和发展住房租赁市场的措施等工作。此次会议对发展住房租赁市场提出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。
就目前形式来看，全国仍至随州商业用房去库存的压力依旧大。允许将商业用房改建为租赁住房对外出租，有利于解决随州部分滞销商业用房的去库存问题。
九、住建部：“租购并举” 税收政策出台
在5月6日的新闻发布会上，住建部副部长陆克华介绍，国务院常务会议已原则通过鼓励租赁市场发展的六项措施，即培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、税收优惠和鼓励金融机构加大支持，以及加强住房租赁监管。
隔断间在部分地区曾作为违规行为，而此番隔断间重出江湖，可以看做是增加了中小户型租赁住房的有效供应，二是可以适当降低承租人租金的负担，三是有利于规范住房私自改造出租行为。
十、全国二十余城市出台楼市调控新政
2016年9月30日，北京市人民政府发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，包括二套房首付提高至50%等。9日内，北京、天津、苏州、成都、合肥、广州、南京、深圳、济南、无锡、武汉、郑州、东莞、福州、惠州、南宁、芜湖、佛山、珠海、厦门等22个城市先后发布楼市调控政策。
之后到年底，已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施，多地调控政策下，热点城市购房门槛提高，使得各类炒房需求减少，进而促使市场交易出现下滑。
自9月30日北京限购以来，全国已经有超过25个城市50多次先后发布楼市调控措施。专家预测，本次调控周期起码持续6-9个月，甚至有可能周期拉长到2018年。20个城市城市房价将出现10%以上的价格下调空间。目前，随州还没有纳入调控城市，主要任务仍是“去库存”。
地方政策：去库存
随州楼市五大方向定调去库存
2016年年初，随州政府及相关管理部门结合本土房地产行业实情，出台相应政策，五大方向定调去库存，如银行贷款、金融支持，货币安置化，创新政策支持鼓励农民工进城买房等，积极鼓励购房需求释放，促使随州房地产业平稳健康发展。
鼓励农民工进城买房
2月25日，市委常委、副市长袁善谋、副市长陈维就随州房地产市场发展进行了座谈调研。他们提出，要把“去库存”政策抓到位，落实好房地产相关政策，做好鼓励农民工进城买房及棚户区改造工作，支持房地产市场健康发展，做好我市房地产去库存工作。
强力推进货币化安置
2016年，省政府下达我市棚户区改造任务为，新开工9000套，基本建成3750套，分配入住2750套，货币化安置4550套。其中市本级新开工6224套，公司承担4114套棚户区改造，占市本级的66.6%，预算资金32.92亿元。
随州全面实行公租房货币化补贴制度，加大棚户区（城中村、城郊村）改造货币化安置力度。积极推进集体土地上房屋征收货币化安置。有效打通棚改安置房与商品住房市场流通，可为随州消化一定的库存。
拟农民、农民工住房公积金缴存使用协议
4月份，随州拟农民、农民工住房公积金缴存使用协议，凡我市行政区域内的农民、农民工，均可自愿以个人名义申请缴存住房公积金。
农民、农民工缴存者足额缴存住房公积金6个月（含6个月）以上，且缴存余额达到6000元（含6000元）以上，符合我市住房公积金个人贷款政策规定，并承诺在贷款还款期间连续正常缴存公积金的，在城镇购买、建造、翻建、大修、装修自住住房时，可以申请住房公积金个人贷款。贷款额度最高不超过30万元。贷款期限最长不超过30年，且借款人男性不得超过55周岁，女性不得超过50周岁。
公积金政策放宽 异地贷款全面推行
10月份，随州放宽了公积金贷款的使用条件，在全省率先推出了《随州市住房公积金异地缴存本地购房(装修、商转公)贷款实施办法》，出台了《随州市城镇个体工商户、自由职业人员住房公积金缴存、提取和贷款办法》。
我市还鼓励本地缴存异地购房贷款，异地购房的家庭，可使用在随州缴存的住房公积金办理贷款。并允许缴存职工购房时，同时申请使用父母、子女的住房公积金，充分发挥住房公积金在家庭代际间的互助作用。
商品房实行“一房一价”
9月1日起，《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》正式施行。同时，随州市商品房也严格实行“一房一价。”实施细则”要求房地产开发商对所售商品房均需明确标示楼盘基础信息与收费规定，实行“一套一标”、“一房一价”。对未实行“一套一标”的开发商，可依据《价格法》，对每套最高处以5000元罚款；如果涉嫌价格欺诈，处以5万到50万元罚款；情节严重的，责令停业整顿，或吊销营业执照。
一房一价，房价公开透明，购房者明白消费。明码标价的规定出台，自然是一种有效的调控手段，随州首次将楼市房价透明公开提到重要位置，有利于规范楼市的发展方向。
过去新盘开盘时，开发商的报价都是以均价为对外宣传价格，然后根据销售状况，将不同的房源标注不同的价格，这样既可以规避监管部门的检查，又可以起到吸引顾客的作用，因此不少购房者冲着广告上的低价房源信息去，却买不到宣传中价格的房源，现在一房一价就不存在这样的问题了。
房产局开展市场大检查 现场下达21份整改通知
按照省、市统一安排部署，11月开始，市房产局成立工作专班对市城区内48个在建在售楼盘进行了全面清理大检查。
检查发现，我市房地产开发企业存在超越资质等级开发经营、未取得预售许可证擅自预售房屋、未按照规定备案或保存、移交物业承接查验资料等方面的问题。检查过程中，对存在问题较多的、违规情节严重的开发企业，现场下达了行政执法责令整改通知书21份。这一举动，有效的推动房地产市场走向规范化、制度化、法治化发展。
2016年随州最后一次调整住房公积金使用政策
12月份，缴存职工连续足额缴存住房公积金达3个月以上，在城镇购买住房可以申请公积金贷款。异地缴存住房公积金职工连续足额缴存住房公积金达6个月以上，在我市城镇购房可以申请公积金贷款。
金额不得超过本人及配偶、父母、子女账户余额的70%。提取金额与贷款额之和不得超过购房总额。缴存基数不低于我市统计部门核定的上年度职工月平均工资，缴存比例不低于10%。
装修提取金额不得超过本人及配偶帐户余额的70%，提取、贷款总额合计不得超过15万元。
此次公积金政策调整，本地缴存时长从6个月降至3个月，大大降低随州购房者公积金贷款的门槛。
结语：无论是从全国推行的首付比例下调、降契税营业税，还是从地方上的加大棚改货币化安置比例、鼓励农民工进城购房、公积金政策放开等多措并举、因城、因地实策，对随州楼市去库存起了一定的推动作用，促进房地产市场健康规范有序发展。
（注：此文章为随州房产在线原创文章，禁止转载，违者必究。此外，扫描下方二维码，关注随州房产在线微信公众号，即可参与幸运大抽奖活动哦！）
